关注公允价值计量模式对于企业净利润构成的扰动。对于以出租为主要经营模式的商业地产企业而言，其拥有的零售物业、写字楼和酒店等用于赚取租金，属于投资性房地产范畴。对于投资性房地产，则需要重点关注计量方式对于企业盈利的影响，尤其是公允价值计量模式对于企业利润产生的扰动。以X房企为例，2016-2019Q3净利润分别为46.7亿元/61.8亿元/39.0亿元，而近3期公允价值变动损益分别为21.3亿元/37.4亿元/15.2亿元，分别占净利润的45.6%/60.5%/39%。一方面，公允价值变动净收益并未形成实际现金流，对于企业短期偿债能力并无实质性提升作用；另一方面，若公允价值变动波动过大，需要关注相关物业公允价值变动的合理性，是否存在通过公允价值变动计量模式调整利润的可能性。

　　2.3．高星级酒店租金出租率双高，酒店房价增长空间有限

　　3.3．区域布局：关注出租率和租金水平

　　零售物业即作为零售、批发、餐饮、娱乐等用途的地产形式，是购物中心、大卖场、商业街、主题商场等的统称，零售业态不仅满足了地产开发商在规模和效益上的追求，也是提升城市档次和市民生活品质的重要标志。根据上述商业营业用房投资统计数据来看，我国零售物业在2016年进入行业过剩阶段，2017年商业营业用房投资增速开始转负；另外，以京东、阿里为代表的线上零售企业迅猛发展，大数据、云计算等技术手段的出现引发了零售业的新一轮革命，传统零售模式面临前所未有的冲击。2010年以来，全国百家大型零售企业零售额增速持续下滑，线下零售需求增速放缓，与此同时，线上零售的扩张步伐显著加快，网络零售社会消费品零售额占比从2.9%（2010年）增至19.59%（2017年），在电商的冲击之下，实体商业面临日益严峻的挑战。

　　2）二线城市内部景气度也存在差异，位于东部沿海的南京、杭州等地商业地产景气度优于中西部及东北部城市，位于东北部的沈阳和大连供给规模较小，但租金水平和出租率却不够理想，而位于中西部的重庆、成都等地供给规模较高，空置率亦处高位，租金水平显著低于其他二线城市，存在一定程度的供给过剩现象。