当前房地产困局的核心还是在于大规模民企信用垮塌带来的负反馈，我们认为如果要缓解当前地产链条持续的下行趋势，仅仅市场化政策是不够的，需要更多的政策从根源上拯救市场主体信心，尤其是购房人和民企信心。

居民端信心：进一步优化因城施策、购房杠杆

稳需求层面，我们看到从2021年四季度以来，针对房地产的地方性宽松政策逐步蔓延，至2022Q2迎来一轮高峰。据我们跟踪统计，地方放松政策频次自2021Q3的6次，升至2022Q1的52次，2022Q2进一步大幅增长，达265次。具体而言，还呈现了调控手段以及城市能级双升级的特征：内容上多城市调控限购限贷政策，城市能级已经从三四线城市蔓延至一二线。

由于疫情等因素影响，当前居民购买力也受到一定冲击，后续可以期待在购房杠杆上有没有更多的宽松空间以便降低居民购房门槛，如优化“认房又认贷”政策或下调首付比例。今年以来，已有部分城市开始调整。如郑州3月1日地产新政中将“认房又认贷”切换至“认贷不认房”，同时还有城市直接下调首付比例。据我们统计，今年以来已有60余城市出台优化居民购房杠杆的政策。

图表：地方政府房地产政策统计

图表：两轮周期异同点一览

注：●表示存在明显变化，◎表示无明显变化

资料来源：各地房管局官网，华泰研究

图表：2022年以来调整首付比例或首套认定的地方政策一览

企业端信心：多角度托底，阻断风险蔓延

目前民企信用风险仍在发酵，存在往更高信用评级民企蔓延的趋势，必要的纾困支持时不我待。除了托底房地产需求市场，带来民营企业现金流自我恢复，我们在深度报告《2014年复盘：迎接政策和销售的共振》（2022/6/24）中强调，可能的方式包括：1）金融纾困支持；2）AMC纾困；3）国资入股增信；4）稳定基金。未来值得关注自上而下金融体系或者地方政府成立稳定基金纾困，如郑州地产与河南资产联合设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式参与纾困。

值得强调的是，我国公共储蓄规模庞大，截至2021年末我国住房公积金缴存余额8.2万亿，过去5年复合增长率12.4%（《全国住房公积金2021年年度报告》），当前使用效率较低，我们认为未来公积金的潜在盘活也有希望为房地产行业中长期纾困以及助力平稳发展带来想象空间。

图表：民企纾困路径探讨