1.2 新增三大亮点：保障房REITs、出台税收优惠政策、明确国有资产划转责任

3）一级发行情况：均顺利发行，且战略配售比整体较高。17只产品合计募资579亿元，其中首批公募REITs募资314亿元，一年内新增265亿元，战略配售占比均高于50%。

从资产端看，现有资产范围的基础设施存量丰富，以存量带增量潜力较大。

近年中国经济增速换挡的典型事实先后出现：2008年前后越过了刘易斯拐点，2012年劳动年龄人口开始净减少，2014年房地产长周期拐点出现。种种迹象表明，中国经济长期潜在增长率正在下降，正经历增速换挡，依靠“房地产拿地开工-土地财政-资产增值”的模式难以为继。公募REITs将打通产业资本与金融良性循环，盘活存量资产，降低政府和企业债务风险，为政府支持新基建、发展新经济提供补充资金。

2.1 从国际经验看，经济下行、不动产增量开发市场饱和、资本市场发展，往往是推出REITs的良机

2.2 从国内形势看，经济增速换挡、房地产进入存量时代、财政持续承压

3）财政收支压力大，公募REITs将纠正背靠政府信用的投资模式，实现基建投资去杠杆

公募REITs将纠正背靠政府信用的投资模式，实现基建投资去杠杆，降低政府财政压力，防范系统性金融风险。REITs不同于以往基建投资的类REITs和PPP-ABS模式，不依靠政府增信，具备权益属性，通过引入资本市场的直接投资，降低基建投资的信贷融资成本和杠杆率。

从行业分布看，底层资产从最初的产业园、高速公路、仓储物流已经扩展到保障性租赁住房、清洁能源等。具体来看，产业园区4只、仓储物流2只、收费公路5只、生态环保2只、新增清洁能源1只和保障性租赁住房3只。

需求端，资本市场趋于成熟，投资者对拓展新的投资品种诉求强烈。资本市场的不断壮大和居民财富管理需求支撑了REITs的需求端，七八十年代美国养老金、公募基金等机构投资者的大发展，对长久期的另类配置的需求增加，共同基金和ETF持有REITs的占比最大达到了51%，其次是直接持有和机构持有，分别占了28%和21%，其中估计由1.45亿美国人通过退休金和其他类型的投资基金持有REITs资产。对于新加坡，金融业自1990年以来保持稳步增长态势，在呼吁金融产品创新的大趋势下，带动了REITs在新加坡的发展。

产品定位上，明确REITs在大类资产的类别和属性，明确参与机构责任权利边界。REITs产品横跨底层不动产与金融行业，对运营管理、金融投资均有较高要求，现有产品各环节权责分工仍不明确，应对基金管理人与运营管理人划分权责边界，结合基金管理人在资本市场的优势与运营管理人的成熟业界经验，降低代理成本。

土地财政收入减少，隐性债务监管仍严，地方财政持续承压。2021年以来，房地产行业继续面临严监管，地产销售、投资承压，“房地产-土地财政”链条被打破，地产行业不景气，土地市场遇冷，拖累政府性基金收入，截至7月全国政府性基金性收入和土地购置费累计同比分别为-28.9%和-4.0%，分别连续6个月、4个月同比下滑。同时，国家对地方政府隐性债务监管持续升级，过去以地方政府为主导，依靠地方政府融资平台举债发展基建的模式也难以为继。

公募REITs有助于盘活市场存量，提供重资产项目退出渠道，为我国房地产软着陆提供解决方案。一方面，有助于房企商业模式转型升级。传统的房地产开发模式，主要是拿地、开发和销售，高杠杆、高周转。而REITs可以转变房企经营模式，通过出售、分散和打包设立REITs在公开市场出售等方式实现退出，提高精细化、规范化管理能力。另一方面，将化解金融领域系统性风险，实现房地产软着陆。十次危机、九次地产，我国银行体系中沉淀了大量房地产贷款，一旦出现极端情况，将导致挤兑潮、违约潮、银行坏账增加、引发系统性金融风险。

我国经济从高速增长迈向高质量增长阶段，城镇化水平不断提高，过去依靠房地产、基建投资拉动大开发时代将过渡到存量经济时代，不动产信托基金REITs应运而生，将在盘活存量、提质增效等方面发挥重要作用，撬动存量经济大时代。