第一，REITs兼具股性和债性。从过去一年REITs的二级市场表现看，不仅能跑赢通胀，且因大部分REITs投资于不动产所有权，与传统股债风险收益有显著差异，使其能在年初股市表现不振时走出独立行情，具有较好风险分散效果。

政策层面，继续推进税收优惠，完善配套税收政策。《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》给出了针对REITs底层资产重组和设立过程的税收中性方案。未来我国REITs税收优惠需继续从印花税、所得税两个角度着手：1）虽然印花税税率较低，但每一环节需双边征收，征税较频繁，可以考虑部分环节免征、单边征收或满足一定条件（如持有时间）下少征等优惠。2）成熟市场为推动REITs普遍实行所得税税收优惠。我国所得税税率为25%，税率较高，优惠较少，建议可适度降低REITs使用所得税税率。

3）明确国有资产划转责任

任泽平

2022-09-27 08:07:58

第三，REITs 投资门槛较低，流动性强，透明度高。公募REITs产品可以在交易所进行公开交易，投资者准入门槛低，流动性强；上市REITs 产品信息披露制度完善，且将绝大部分收益分配给投资者，运营透明度较高。

1 中国公募REITs回顾

中国基础设施市场存量丰富，发展空间广阔。根据目前政策纳入底层资产的范围来看，大致可以分为交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、产业园区、新基建、保障性租赁住房、其他（供水发电、旅游景区）等。对于交通基础设施，体量最大，存量丰富。截至2020年底，全国高速公路里程16.1万公里，公路总里程约519.81万千米，铁路营业里程14.6万公里，高铁营业里程3.8万公里，可作为REITs底层资产的标的众多。对于仓储物流设施，市场化程度高，操作性强。根据最新公开数据，我国仓储物流总库存约10亿平方米，总量居世界第二，而人均仓储面积不到1平方米/人，约为美国、日本的四分之一，仓储物流行业存量、增量均有较大空间发展REITs产品。对于保障性租赁住房，住房城乡建设部数据显示，“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套间，预计可以帮助2600多万新市民、青年人改善居住条件。未来在“双碳”背景下，新能源、新基建领域发展潜力大。

政策端，加速推进保障房REITs落地。5月25日，《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》指出，“重点盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产，包括交通、水利、清洁能源、保障性租赁住房、水电气热等市政设施、生态环保、产业园区、仓储物流、旅游、新型基础设施等。推动基础设施领域REITs健康发展”。5月27日，证监会、发改委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，对发起主体、回收资金用途等方面构建了有效的隔离机制，压实参与机构责任。截至2021年8月31日，来自深圳、厦门、北京的三只保障房REITs已上市，上海、西安、合肥等地区正积极筹备保障性租赁住房REITs项目。

2022年5月16日，国务院国资委印发《关于企业国有资产交易流转有关事项的通知》（国资发产权规〔2022〕39号），是对既有国有资产产权文件的完善和修订。39号令明确REITs涉及国有资产的审批流程，“国家出资企业及其子企业通过发行基础设施REITs盘活存量资产，涉及国有产权非公开协议转让按规定报同级国有资产监督管理机构批准”。而在39号文公布之前，已发行REITs国有资产的审批流程并不统一，既有报国资委备案或取得同级国资委出具同意函的方式，也有进行股权转让豁免国有资产进场交易程序的途径。

2 发展公募REITs正当时

1）公募REITs不断扩容，保障性租赁住房成市场关注的新亮点。

意见领袖 正文

各类参与者角色有待厘清。公募REITs以“公募基金+ABS”架构出发，涉及基金与资产证券化两种业务，本身结构较复杂，从REITs持有人到底层资产之间，存在公募基金管理人、ABS管理人、外部管理机构等多重角色，多层委托代理架构或涉及信息不对称与利益冲突问题，需要实行有效治理机制，确保各方参与者权利义务对等、利益一致。

顶层设计上，加强政府部门协同，出台一揽子政策，打通目前制度瓶颈。大部分符合基础设施REITs的底层资产为地方政府与国有企业所持有，涉及土地归属权、国有资产划转、税收等一系列问题，产品结构复杂，审批程序繁多。以收费公路为例，部门间涉及地方发改委、财政局、国资委、交通局等部门协同，地方间涉及不同省市政府协同，面临复杂的审核流程。建议从顶层设计层面，针对公募REITs产品设计审批流程出台一揽子政策，打破制度障碍。

未来REITs大有可为。REITs试点开了一个好头，但仍存在一些问题，例如如何激发底层资产供给意愿，简化资产划转的跨部门协同，产品的投资属性有待明确等。启示：一是顶层设计上，加强政府部门协同，出台一揽子政策，打通目前制度瓶颈。二是产品定位上，明确REITs在大类资产类别和属性，明确参与机构责任权利边界。三是底层资产上，扩大底层资产种类，适时推动商业地产REITs。四是政策层面，继续推进税收优惠，完善配套税收政策。

首批公募REITs试点自2021年6月正式推出，至今已有17只公募REITs上市，整体表现平稳，新增三大亮点：1）从底层资产看，行业类型多元化，新增保障性租赁住房、清洁能源行业，认购热情高涨。2）从市场表现看，作为大类资产的新品种，REITs兼具股性和债性，截至2022年8月31日，已上市的17只REITs产品合计募资579亿元，战略配售占比均高于50%，16只保持正收益，平均涨幅28.38%。3）从配套规则看，税收优惠优化，明确国有资产划转责任。年初财政部联合税务总局提出两项主要针对原始权益人的税收优惠政策。国资委发文明确提出“涉及国有产权非公开协议转让按规定报同级国有资产监督管理机构批准”。

(本文作者介绍：经济学家)

基础设施REITs以地方政府、国企占主导，在中国特色市场经济体制下，相比海外存在更多制度协调问题。尤其是中国特色的土地属性，基础设施往往具有公共物品属性，土地使用权获取方式各异，例如划转、出让、招拍挂、租赁等方式，对于能否转让存在不同限制。

中国首批公募REITs自21年6月正式推出，运行效果符合市场预期。自2021年6月21日，9只基础设施REITs产品正式上市交易，截至2022年8月底，中国公募REITs已发行17只。

2022年1 月29日，财政部、税务总局发布了《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》，公告提出两项优惠政策，一是REITs设立前的内部重组适用特殊性税务处理，即用资产换股权，资产增值部分不征收所得税；二是在REITs 设立阶段，原始权益人向基础设施REITs转让项目公司股权实现的资产转让评估增值，当期可暂不缴纳企业所得税，允许递延至基础设施REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳，也就是说该部分纳税义务递延至实际转让基金份额时。在我国当前的税制下，两项主要针对原始权益人的税收优惠政策，迈出了我国公募REITs税收优惠的第一步。

1）产品端：各类参与者角色有待厘清，产品属性有待明确

意见领袖 | 任泽平团队