资金端，网下认购火爆，市场认可度高。首批保障性租赁住房REITs三个月内快速上市，募集资金共计38亿元。在缺优质资产的投资环境中，公众对首批保障房REITs的认购热情高涨，网下投资者配售比例均低于1%，其中红土深圳安居REIT公众认购153亿份，配售比例低至0.39%，刷新了公募REITs产品记录。三只REITs上市首日均涨停，体现了市场对保障房REITs的较高认可度。

三大维度看发展公募REITs正当时，短期稳增长，长期有助于实现房地产软着陆、破解土地财政，化解金融风险。1）从国际经验看，经济下行、不动产增量开发市场饱和资本市场发展是推出REITs的良机。1960年的美国正值经济衰退期，2000年的日本泡沫破灭后需要寻找新增长点，新加坡则是在亚洲金融危机之后推出REITs。 2）从国内形势看，中国经济新旧动能转换，城镇化率64.72%，房地产从大开发时代步入存量时代，土地财政持续承压，REITs短期内有助于稳增长、提振市场信心，长期盘活存量资产、温和去杠杆、防范系统性金融风险。已上市的17只公募REITs原始权益人累计净回收资金约355亿元，并投资80个新的项目，撬动总投资规模约3000亿元，实现近10倍的杠杆效应。3）从发展前景看，现有REITs试点运行良好，供不应求，底层资产扩容潜力巨大。以我国存量基础设施资产规模预测，若1%可以转化为REITs，则募集资金达万亿人民币，将带动10万亿投资。

3） 政策端：顶层设计仍待协调，尚未出台针对REITs的系统性税收制度

2.3 从发展前景看，商业地产扩容空间大、基础设施存量丰富 、提供多元化资产配置

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4）二级市场表现：整体表现平稳，年初走出独立行情，且首批REITs平稳渡过解禁潮。公募REITs上市一年以来大受欢迎，二级市场份额价格长时间处于溢价交易状态。截至2022年8月底，已上市的17只REITs产品有16只收益率为正，最高一只涨幅49%。首批REITs战配解禁当天涨跌幅区间为-1.37%-1.00%，面对流通份额的增加，市场表现稳定。