大家都好喊，现在资金短缺。实际上从这张图上看得到，今年以来，房地产资金开发到位的情况，不比往年差。当然跟去年年底相比，资金似乎未到位。总体上不处于历史上最低的状况，事实上我们看，历史最低的是2011年12月份，没有房地产商喊资金短缺，到了现在不是历史最近的时候，有人喊资金最低，有的企业资金链断裂，这是在任何时候都会发生的，不代表整体资金供应的情况，资金供给的结构发生了很大的变化。

　　我们看这张图，到位资金和投资的比例。绿线表示到位资金的比例，在每年年初的时候，到位资金比较高，投资完成比较高。绿线所表现的到自卫资金的占比，一直是跟往年是相类似的，曲线也是类似的，没有发现太大的异常。

　　五、去库存的压力现在还是存在的。

　　这几个月库存确实是不断的增加，我同时要说的，去库存压力，并没有2012年的时候大。实际上虽然库存增加，也不是历史上压力最大的时候。当然需求的激发和价格的上涨是关联的，前面说到了，真正觉得支付能力的是价格和收入两个因素。

　　六、房地产增长乏力。

　　增长乏力跟经济整体上呈修正性下行是有关的，经济好不好，我认为是比较正常的，没有往年高速的增长，并不等于说经济一定就不行了。我们从三个指标来看：1、就业，实际上从2009年以后，就业状况是比较好的。今年的前10个月的就业情况也是比较好的；2、物价，大家知道CPI的增幅降到比较低；3、财政收入增幅确实没有前几年高，总体处于可以接受的增长状况。出现经济下行，问题产生在哪些方面。我们在结构调整当中，新兴产业形成生产规模是有实质的，不可能指望一个新兴产业几天就产生贡献，未来会产生积极的效应。只要坚持结构调整的目标，经济降低增长速度是必然的，也是我们必须要承受的结构。

　　增量的经济增长，必须有增量的投资和消费支撑，目前的经济增长总体上是投资没有方向，消费没有对象。要形成新的增量投资，新的增量消费，确实看不到有什么新的消费热点。在相当长的时间内，中国经济处于比原来速度低一点的增长区间。

　　大家都希望通过房地产拉动经济的增长，其实我要说的话是，特别是一些地方政府，都希望房地产拉动经济增长。其实真正的背景是，我们有些同志，拉动经济缺乏办法，还是回到搞房地产的原思路来。这种方法能不能改变房地产市场的需求状况，以前大家将房地产的低迷归咎于限购，这张图描述了四个城市限购前后购置量发展的变化。

　　实际上从限购后，北京、上海、呼和浩特（楼盘）、合肥（楼盘），两个一线城市，两个三线城市，限购后销售量没有发生太大的变化。也就是说，限购并没有导致销售量急剧的下降。呼和浩特和合肥取消限购后销售量没有发生太大的变化，媒体上都说，少数几个城市11月上旬销售量环比增长。不要忘记，今年10月厂家，这几个城市的开发商和销售代理商放假了，休息了几天，拿14天的成交量和7天的成交量相比当然是环比上涨的。杭州（楼盘）11月上旬环比上涨了多少，杭州环比上涨了，同比还是下降的。取消限购难以提升房地产市场的需求。当我们将限购工具放掉后，寄希望于限贷放开，限贷能解决房地产需求的问题吗，实际上也是很难的。目前在东部地区，房地产贷款的杠杆率已经是非常高的。因此银行不会是房地产市场的救星，民生银行(600016,股吧)的刘总，限贷会刺激住房的需求，刺激的前提是房价持续上涨。

　　从这些年来，房价的上涨和银行贷款的上涨是同向变化的，也就是说，房价涨得越快，银行信贷放得越多，房价跌，银行收紧。银行的第一目标是防止风险，希望银行做房地产市场的救星是不可能的，首先考虑自己的资金安全。

　　七、住房刺激政策效果，从而拉动经济。

　　住房刺激拉动经济有怎样的效果，第一是房价不涨，新建住房的投资量扩大，住房需求扩大，从而拉动经济。第二，房价上涨了，经济也上涨了。第一种结果下，经济拉动了，社会总福利也增加了。第二，房价增长慢于经济增长，社会总福利是改善的，如果房价增长快于经济增长，社会总福利是减弱的。第三，房价上涨，住房需求并未扩大，经济并不增长。第一种经过是理想的，第三种结果是努力避免的。前两次利用住房经济的效应，使经济下滑减缓，住房对经济作出了贡献，当时的成功，并不等于今天也可以成功，因为客观环境已经发生了变化。

　　八、我们刺激住房的时候，该鼓励怎样的住房需求，我这里要提一个问题。我们很多老百姓说，我们的收入增长不快。实际上，这十几年收入是翻番的，收入增长去了哪里，我们从这张图来描述，从2001年开始，城镇商品住房的销售额的新增量跟城镇人口的总收入的增量比例关系。我们可以看得到，从2009年以后，这两个比例关系缺口是很大的。2009年以后，社会总收入当中有一半是被房价增长给吞噬。大家觉得增长了100元，50元是房价给掩盖了，使得老百姓觉得自己收入增长得不快，这是整个社会的分析。不是每个人每年都买房，这部分的人大概占到城镇人口的2%，对这2%的人说，他们的收入增长还不如房价的增长。也就是说房价的增长，使得老百姓的购买力，实际上在下降。在刺激住房需求的过程中，还是应该防止房价过于激烈的上涨。房价上涨被市场挤出群体的比例不断扩大。

　　1999年的时候，高收入和中低收入家庭对住房支付的比例是比较平坦的，到了2012年的时候，这也比例非常高了，我们在房价增长过程中，越来越多的家庭被市场挤出，不能承受市场的价格。我们讲住房市场化改革的目标是什么，这是大宗市场，让多数人能够通过市场获得住房。而不是小众市场，现实的情况是，住房越来越向高端市场演变。

　　我们是将房地产的蛋糕作大做好，还是将蛋糕做贵。我个人认为，当前房地产市场的变化，不再可能出现风风火火闹九州的局面，大家还在期望，降息会不会促动房地产市场这根神经，我斗胆语言一下，不会的！因为商业银行把存款利率又上浮了，不会在房地产市场低迷的时候，继续为房地产市场注入不该注入的新鲜血液，我的演讲到此结束，谢谢。