王成祥：尊敬的刘部长、冯会长，我今天跟大家分享跨界时代房地产基金的运行模式和创新。当下是跨界的时代，经常在我们身边会发生跨界的事件。比如说传统的地产开发商恒大开始卖水了，京东也开始卖房子了。出现这种现象背后的原因，无非是资源的整合，这种资源的整合，实际上在地产投资基金领域，也是有很大的启示意义的。房地产是资金行业，房地产和金融的相互渗透越来越深，我们看到很多的房地产企业享尽荣业渗透，包括金地集团(600383,股吧)成立了金地基金，金融行业向房地产业渗透，包括平安不动产，中信信托，新沃资本等等，都有自己的开发公司。我们觉得还有另类的投资机构，例如星浩资本、高和资本，原来是做房地产的人，开使用金融的形式开始做房地产，这种融合会引领两个行业的发展，引领房地产业发展的趋势。

　　下面我想举一个案例，这个案例是中信信托全力打造的创新性的模式，实际上是想通过城乡发展，产业基金的模式，推动新型的城镇化。城乡发展产业基金是综合性的金融工具，这里涵盖了土地信托，包括土地的一级开发，产业投资，土地信托代表的是农民的利益。产业基金实际上是会很好的满足政府的战略需求，同时又能够满足产业方的利益诉求。土地信托和产业基金，共同管理，保证产业基金和兼顾土地资金的有效利用。

　　土地信托已经在部分城市开始落地，包括安徽的滁州（楼盘）。实际上是农民将自己土地的使用权，通过集体成立信托计划。会和基金成立土地合资公司，土地合资公司是比较特殊的机构，既兼顾了一级土地开发的职能，也兼顾了土地融资的能力，在土地开发的过程中，跟政府分享收益。同时将整理出来的农业用地，引入产业投资人分享产业投资的收益，同时将相应的部分收益，分配给农民。这样的话，农民就会将自己的土地变成可携带的资产。同时土地信托通过信托受益权直接将利益分配给农民，避免了村集体在整个交易当中的暗箱操作。这个案例我想会给大家一定的启发。

　　全球的另类资产投资中，房地产领域，一直占有重要的比例，我们进行了统计。大概前100强房地产的投资占了30%以上，全球房地产投资的回报率相对是稳定的，在另类投资的各个板块中，包括私募股权、股票、债券，从短中长期来看，房地产的投资回报率在15%和20%左右。这是目前国内房地产基金发展的现状，我们知道前几年都是PE的时代，随着PE的洗牌，大量的投资机构融入到房地产的投资时代，出现了开发商背景的投资机构，呈现出金融机构、外资背景的投资机构。

　　房地产基金不再是粗放式的一拥而上，体现出精益投资模式的需求，投资团队更加的专业，从原来的从众管理到更加深入的主动管理，投资主体更加的明确。投资方式逐渐的向股权投资，资产的并购，不动产并购转变，专业分工明细，出现了尾盘收购基金，物业升值基金，同时房地产海外的投资市场，开始变得活跃起来，很多同业机构成立了海外投资基金，而且取得了不错的汇报，这是行业今年发生的变化和发展的趋势。

　　对地产基金的投资策略和模式，大概分为几种。一种是股权投资，还有一种是传统的债券和加权的投资，还有就是资本代建，不动产的并购。股权投资模式，更多的是跟大的开发商合作，因为他们相对操作规范，信息透明，通常房地产基金的参与是小比例的股权投资的参与，为了保证自己的利益，控制风险。他们会锁定项目的最低回报。或者是通过间接的方式，锁定相关的费用，实现自己的利益。目前这也是一个发展的趋势，越来越多的上市地产商，开始释放自己的股权，开始向轻资产的运营模式发展，这也为大量的地产基金提供了股权参与的机会。

　　债券和加权投资的模式是传统的模式，这里不介绍了。资本代建是新的模式，大概提出了两年多的时间，据我了解，有不少的机构，已经有了比较好的实践。资本代建就是房地产基金成为项目的实际控制人，找专业的管理团队运营和开发，绿城这种模式做得比较好，要有完善的业界经历和约束机制和对冲机制。

　　并购是今后的大趋势，在座的金融机构都开始探索并购的模式，实际上对于房地产基金提出了挑战，并购的核心不在于前端的收购，而在于收购后的运营管理和价值提升。实际上对房地产基金而言，也会整合各种资源，大家取长补短，相互合作，实现自己的价值。这是一个简单的并购的案例，里面大概有几个机构的参与，本身作为并购来讲，里面最核心的内容，就是加杠杆，实际上是提升回报率很重要的环节。这也是我们自己操作的一个案例，除了基金管理公司之外，还引入了第三方代理机构，同时作为共同的出资人和共同的PE，在此基础上，我们引入了银行的资金，共同搭建了有限合伙的机构共同收购一个项目。基金管理会将后期的运营和部分的升级改造，销售主要的任务交给房地产代理公司来操作，在这里面，作为基金和房地产代理公司，他们是利益共同体，从风险控制的手段来说，还是相对比较完善的。

　　在座的各位，可能还是有部分地产开发商的朋友，我这里跟大家进行沟通，每天会面临很多的开发商朋友，前来洽谈合作，为了提高成功率，找房地产基金的时候，大家有一些要注意的问题。你在不同的阶段，要寻找不同的投资人，每家的投资机构，有自己的投资模式和理念，包括选择项目的理念。有的机构比较擅长拿地，有的机构要求四证齐全，有的机构要求五证齐全，对投资机构有一定的了解，这也是提高效率和保证成功率关键的要点。

　　还要了解投资人的背景和投资决策流程，一般来讲，作为大的金融机构，投资机构和流程相对比较烦琐和慢，这样的话，企业的融资和效率之间找到平衡，如果这笔钱要得非常急，要牺牲一定的资金成本找社会化、市场化的金融机构，他们从效率来讲是可以保证的。

　　同时，作为融资方一定要合理的规划自己的现金流。我们也经常听到很多机构出现到期兑付的风险，不是项目本身的问题，因为整个市场环境的变化，导致某个阶段现金流出现了紧张，出现了兑付的风险，这些都是比较大的损失。

　　投资是一个价值发现，风险识别和风险控制的过程。作为金融机构，创新的终极目标是能够给投资人和合作伙伴创造更大的价值。地产时代跨界的金融创新，对我们来讲是机会，也是挑战，谢谢大家。