主持人：谢谢王总的分享，相信王总的小牛公司不断的创新，越来越的牛。下面有请贝尔信董事长郑长春发表主题演讲，他的公司作为房地产行业的下游供应商，郑总和他的团队通过金融创新有很多的举措，达到了企业的升级。下面有请郑总跟我们分享，有请！

　　郑长春：尊敬的各位领导、各位嘉宾，我来自于深圳贝尔信公司，我少占用大家的时间，快速的将PPT讲一下。公司原来是做IT的供应商，做到资本投资圈内通过杠杆并购进行投资。

　　我演讲的主题是后土建商业地产的融资困局与投资运营。

　　一、HOPSCA什么是商业地产，商业地产如何导入。

　　这里提出一个概念i—HOPSCA，有酒店、办公、停车场、会议中心、购物、办公、游乐场、文化旅游、养老，主要是两、三个以上的业态，组成综合的地产，可以都叫做商业地产，也就是HOPSCA。

　　超大空间的尺度，我们经常听到商业地产的地标，就是一体化的规划。地标都是接驳车流和人流比较大的地方，创造新的景点或者是诚实信的中枢，因此要求一体化的设计。

　　城市综合体往往是代表所在地区的实力和水平，要求一体化的投资，也要一体化的招商。很多的商业地产就卡在招商方面。

　　操作的专业化，要求一体化的施工。选择一家规划、建筑、景观、室内装修和智能化的施工团队，才可以防止各个环节脱节。中期有施工总体的管控和建设招商的过程，后期是养商和业态综合提升的过程，这是运营和综合业态的过程，这是非常复杂的过程。现在行业中，要求全过程一体化动态的管理。在2011年我们开始提出智慧城市综合体的概念，要以投资总包的方式，具有投资能力的总包商，总揽建设，规划体的规划、设计、融资、施工和运营。

　　湖南株洲（楼盘）高铁的周边，当时有九大建筑，我们就提出了后土建的综合招商运营融资的方案，这个方案衍生到智慧城市综合体，全面的融资融物的方式进行综合体的后土建的商业运营。

　　后土建商业运营的困局是什么？

　　1、商业地产过剩，遍地都是综合体，你拿什么胜出；2、地产的融资很难；过去住宅地产的时候，过去是拿地，卖楼花，建完了以后走人。现在卖不掉，商业地产要长期持有的，套路不同于住宅地产。3、招商难是很重要的软肋；原来说是1/3，现在的结果是很多地产商搁置在这里，没有招商能力，我们认为只有1/5能力的开发商有管理的经验。实际上成功的业态，成功的养商应该是业态的优化整合期。这个时候是地产的白银时代，郁亮先生说暴利期结束了。对投资提出了新的命题，一定要融资，我们认为融物融工程也是融资的方式。

　　后土建1.5级商业地产市场：土建完成，后续配套未完成，证照不齐全，难以形成质押和融资，银行和民间资金进不赖。处于二、三线城市的楼盘，资金链一旦断裂，将形成庞大、风险较大，操作复杂的双向市场。

　　我们发现三大市场，第一个是1.5级商业地产市场，供应链组合市场，商业运营市场，确认是否可以盘活，是否有缺口，是否可以完成。我们发现很大的规律，地产商的融资干什么，融资是为了将配套的空调、机电、园林景观，LED、装修和家居、消防等等引进来。大家就结成一个产业链，用融资融物的办法解决，鸿沟就可以弥补。

　　一般的情况下，如何盘活。现在的情况是，三个方面，一是基金类的金融，刚才王总讲了，有众多的手段，包括贷款、优先股和NBS和房地产信托。配套产业包括装修、材料、这是非常大的产业。这个产业相当于寻宝图，一遍是商业地产商，一遍是配套商。包括装修、空调、商业运作。类似于翟总讲的商业金融，由基金公司或者是地产公司构成，最后是商业运营商，比如说深圳、广州、上海运营得比较好的商业运营公司。

　　我们转型升级后变成了平台公司、杠杆公司、运营公司，我们提出了共同投资的概念，共同投资共同建设，共担风险，共赢分帐。我们提出了I.O.S，就是投资建设，中间是运营，最后是分帐。用这种模式进入后，获得了很多地产商的热烈欢迎。很多人认为怎么进来，我们跟单个产业链进入是不同的，前端投资、中间建设、后端运营、并且实现长期整体效果负责。

　　没有出现贝尔信的时候，一遍是业主方，商业地产商，前端是供应链厂商、后端是商业运营商，无法对接。我们引入了I.O.S模式后，我们的角色是定位，进行大的组合，手挽手进入后，目的是长期运营。我们的投资组合给开发商减少了资金压力，表外可以负债，降低了长债的风险，降低了经营的风险，并且可以置换。供应商也欢迎，不需要层层转包，直接面对业主，原来是乙方，现在是投资方，保留了大量的业务。银行和基金公司都很高兴，通过我们的专家团队，发现项目可以质押，变成了很好的项目。黄总和罗总非常欢迎我们，从而获得了运营的增值部分。我们起的名字是I.O.S带来的精细。

　　为什么是贝尔信，因为我们率先跨出了一步，我们打造了平台公司、杠杆公司、运营公司，为商业地产提供特定方案的团队。首先通过融资租赁和买方信贷解决平台公司的问题，之后通过杠杆，运用资产证券化杠杆，解决单个综合体融资融物后退出和复制问题。通过潜入商业智能技术和招商前置，组团打包，结合项目本地特点，实行连锁化品牌运营。

　　我们确保项目如何成功，如何运作，这里不展开介绍。

　　前期我们会进行调研，流程是非常严格的，确定没有太多的隐形负债，如果有隐形负债就要折价。我们需要两个确认，一个是商业经营团队要确认，商业地产要经过商业经营和运营团队确认，还要经过基金公司和银行确认，确保商业资产可以抵押。回过头来整合产业链，将融资融物融工程和融人工带进去，统一建设标准，提供全过程的管理和运营。

　　贝尔信的创新模式落地案例

　　最早做了嘉兴（楼盘）江南数码城，就是在杭州和上海的中间，有16万平方米，我们提出了I.O.S的模式，他们的土建都完成了，三个股东产生了分歧，我们就说将楼盘的股权质押给我们，我们带资进场，策划一个很好的展示，建立九大业态智能展示中心，先销售，通过样板房销售，最后是商铺的回笼继续运营，这个项目的性价比非常高。

　　第二个案例马鞍山（楼盘）金色新天地，几个政府官员做的案例，后来因为没有办法招商，委托了北京一家公司整体打包，招商不利，通过后土建完成，房屋已经开始销售，别人卖8000元/平方米，他们卖5000元/平方米，还卖不动。我们诊断后，逐步盘活，他们也接受了。落地的方式就是智能化的合作，提出准确的定位，让运营商家进入。