玉溪新天地商业广场运营案例，占地是130万平方米，而且是新的城市地标。地产商是非常大，在昆明（楼盘）做了罗素湾，希望在玉溪打造新的地标，我们精壮智能化，用2个亿，通过后土建的方式完成。我们的地位是引入了奥特赖斯，点亮亮点，进行商铺的销售、回笼资金积运营。

　　云梦楚王城，面积是130万平方米，希望在这里搞文化旅游产业，实现养老养生，我们提出了园林、景观。目前还在谈的包括红安将军城，武汉（楼盘）的外国语学校。

　　桐乡世贸中心二期，建筑面积41万平方米，中间有超豪华五星级酒店，用智能化的平台做一体化的跨金融、物流、地产、商业的综合体，进行精装智能化，也获得了业主的认可。

　　杭州乔司地铁商城，体谅是25万并没有，下面是地铁，我们从园林景观、外墙和钢结构进行了精装智能化。幕墙跟鸟草一样，许多一根钢管是一样的，我们进行了整体的设计、施工、包装和装修，还有就是后期的合作运营。

　　温州（楼盘）白云农业观光园，有一个山顶，发现了温泉，这是养老基地，文化产业园、也是温泉公寓、也是产权酒店，这么复杂的体量，先从8000万开始，后续的进行拿地，建设后，我们共同运营。

　　我就介绍到这里，感谢大家，贝尔信我们一直创新，商业模式经过几次引进，感谢一财提供很好的平台，愿意跟在座的专家、企业、地产商、基金公司和有项目的朋友一起共同探讨，打造后地产新的春天，谢谢大家！

　　主持人：谢谢郑总分享了I.O.S案例。下面有请德信资本董事长陈义枫发表主题演讲，他有富贵险种求的理念，被业界津津乐道，下面有请陈总跟大家分享。

　　陈义枫：各位下午好！我看今天下午很多朋友都是站着听，令我们备受激励，也给我们压力。我们要讲得好一些，不然对不起大家。因为时间有限，我就讲个别的观点。

　　我演讲的题目是地产并购的黄金时代，大家都喜欢黄金，我们就讲黄金时代。

　　我讲三个内容，一、新常态与弱周期的叠加效应，这是我们找机会以及对环境的认识。

　　二、三底模型，我们为什么这个时候是并购的好时候，因为现在是底，要说说底。

　　三、地产并购本身。

　　业内有共识，地产进入新常态，我认为这个新常态从2011年开始，基本特征有四点。

　　1、价格走势从快速上涨变成平稳发展；2、盈利状况，从暴利的行业变成正常利润，黄金十年变成了白银十年，还是不错的。3、区域格局，全国齐涨齐跌，区域分化，苦乐不均；3、企业生态环境，全行业景气，过度为竞争激烈，两极分化，整合提速。

　　中国地产是政策市，干预非常大，政策存在很大的弹性和空间，利好很多，利空也会很多。看它想出什么，牌很多，目前的政府从容的掌控了市场。政府的意图要平复周期波动的幅度，使得大起大落的市场，受控变为比较平稳，或者是波动幅度比较小的市场。

　　弱周期

　　2014、2015年是弱周期，行业小幅度的走弱，所谓的小幅度，主要是成交价和量都小幅度的走弱，幅度不大，确实是走弱的。去化速度明显的放慢，量和价走弱的幅度不大，售楼的速度明显的慢，房企的流动性压力陡然增加。这不是小幅度，而是大幅度。小小的繁荣，开发商很好过，小小的下调，中小开发商很难受。同时结构风化加剧，包括区域分化，也包括大中小盘企之间的差异，也包括不同业态的差异。

　　以上是我们对行业简单概括的分析，这里不展开。

　　二、三底模型。我们对行业波动的时间，进行精细化的分析，从而寻找机会。左边线是政策线，底部是政策底，就是政策从最不利到逐步放松的过程。这条曲线是往上走的，我认为政策底出现在今年一、二月份，今年年初随着杭州降价卖楼，各地政府自觉不自觉的放松。一直到9月末，中央的信号明显，今年年初政策底出现，政策逐渐宽松。到目前为止，很多打压政策再退出，还谈不上多个利好的政策。

　　红线是市场底，出现在哪里，出现在最近。我们认为9月份出了央四条后，10月份成交量放大。尤其是土地成交量，我昨天演讲的时候已经提到，春江水暖鸭先知，开发商买地，就是看好后市，储备粮草，他们的判断比小散户更准。政策底过去的二、三个季度后，市场找到了。放量和成交活跃后，价格开始复苏，市场会慢慢的好起来。

　　企业底，这是什么意思。过去一年中，企业的日子比较难过，现金流入不敷出，个别的龙头除外，大部分的中小企业，现金比较紧，情况是比较难的。企业最困难的时候，我们说是企业底，还不是现在这个时候，应该是明年二、三季度。随着政策底的到来，政策逐步的趋于温和宽松，市场慢慢的从下滑变成稳定和复苏，市场复苏一段时间后，企业的现金流开始改良，企业达到了否极泰来和好转的时候，政策底和企业底之间相差一年左右的时间。

　　几个底错位的期间，我们认为是并购的黄金窗口。政策底来了，后市看好，预期明确，市场还在下滑和难受，这个时候可以出手了，手头有钱就可以行动了，这是并购的黄金窗口。

　　刚才讲到企业还没有到底，就存在流动的困境，就产生并购的机会，困境的资产，也就出现大宗资产折价交易的机会。出现某个项目没有钱开发的时候，就出现项目整体转让的机会，也出现企业陷入流动性困境，也出现企业并购的机会，不同的困境，不同的机会。

　　三、地产的底。

　　德信资本从今年下半年开始，大力度的进行并购，今年发行了几款并购资金，明年会更多。地产进入存量时代，并购是对存量的整合。开发型基金在收窄，年新增开发量减少，存量增大，增值型的基金正当其时。并购交易和资产增值结合起来，我们就是双轮驱动，获得更加超额的收益。并购本身是可以折价拿到东西，流动性的困境可以折价拿到东西，同时能够加以增值，发挥你的专业能力，两样东西都可以增值，增值就更大。增值型基金，取决于基金本身的资产管理能力，如果不完备具备的话，可以开展合作，跟有资管能力的机构广泛的合作结盟，快速把握并购的机会。

　　我认为地产激进当下有重要的策略，适应新常态，并购赢未来，与大家共勉，谢谢各位。

　　(庄少文)

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