28，产权式商铺如何帮助客户规避防范风险？

回答：要注意一下这些方面：答：

如果一个商铺200万买进，250万卖出，经过计算，所缴税费的最大值为21万。但也有些客户走捷径，能够大幅减少税费由于各个城市的政策不同，有些区希望鼓励商铺和办公楼的交易，所以把税费压低。

3，商业投资理念的程序是应该看待商业所属的区域是什么样的人群，反推这个区域的经营者应该是谁，经营什么样的产品，进而推到什么会来买。消费者是谁、经营者是谁、购买的投资者是谁。

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回答：

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回答：首先和客户进行沟通，了解客户退订的原因到底是什么问题，然后看看和当初的承诺的相关条件有多少差距。然后先和业主沟通，看看有没有补救的条款或者在其他方面的一些让步的可能，因为由于业主的原因导致承诺无法兑现，所以在这一点上要取得业主的认可，并可以因此为借口，帮助客户取得相关利益。告诉客户，因为最先房主的承诺没有兑现，所以我们会朝着对他有利的地方来帮他交涉，同时指出房源的高性价比和整体优点，让客户感觉即使房主没有兑现相关承诺，这套房源也是物有所值。

1、客户看中的写字楼的产权不明晰怎么办？

步骤四：预测最少顾客量/交通流量与顾客流量比=预测最低交通流量，即780/（1-70%）=2600人

D、计算总权重系数。各层的权重系数相加求和得出项目的总权重系数

回答：产权式商铺被叫停，关键和它的特性及不规范运作有关，投资者在购买进需擦亮眼睛。延伸阅读：何谓产权式商铺？

步骤二：预测最低销售额/平均销售单价=预测最低销售量，即11700/100（假设平均单位）=117件

4、关注商铺使用率 大型购物商场的商铺使用率都很低，基本在50%左右。越是大弄商场，其公共空间以会越多，比如走廊、通道休息区、局部挑空空间等。这些公共面积的增加会使购物环境更舒适，吸引更多的顾客。如果商场的公共空间有限，使用率会高，可容纳消费者的空间自然以减少了，其人流量以会受到限制，从而影响商场的经营效果。

回答：写字楼租赁服务全程介绍：

9、转租问题 商铺市场中经常会遇见许多“二房东”“三房东”情形，这其中就存在转租的问题。俗称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”，依法律法定，“转租”是指上手租赁关系不解除，本手在此建立租赁关系，而“承租权转让”是指上手租赁关系，新承租人直接替代原承租人与出租人（业主）建立租赁关系。在这两种形式下，需要注意以下问题：1、转租必须取得出租人书面同意，同样承租权转让中，解除原租赁合同和和重潜心租赁合同，也需要征得出租人同意。2、原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，主要补偿装修损失等，此笔费用不属于法定承租人应承担费用，但法律亦没有明确禁止，因此，只要双方当时协商同意的，亦会受到法律保护。建议承租人在支付此笔费用时，应当考虑分批次与转租或承租权转让错作环节结合起来支付，以此降低资金风险，并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除情形。

回答：小区住宅底层商铺的投资价值在哪里？

城市发展规划是影响商铺地段价值的重要因素，一个本来位置较偏的商铺可以因为地处地铁出口而价值倍增，一个位于商业旺区的商业也可能因为新修的立交桥而败落。因此，多关注城市规划政策，对降低投资风险、提升升值空间大有裨益。投资法则之二：重视经营管理水准地段相同，业态一致，但不同的经营管理水准决定的商铺价值的高低。投资商铺，一定要选择有统一强大经营管理能力的开发商。投资法遇这三：关注转让套现能力，套现能力是评估商铺价值的重要指标。产权和经营权独立、租客如去的独立式商铺是投资高手的热门首选，这处商铺一铺一商户，投资者可以顺利实现转让、转租、实现成功套现，在商业旺区内业主还可以向租户收取高额的“建设费”或“顶手费”。经营权不独立、一个商户对应很多业主的商铺，一旦出现租赁矛盾等纠纷，将极大增加套现风险。投资法则之四：评估行业发展潜力投资商铺，选对有前景、毛利高、成长性好、良性竞争的行业非常重要。行业前景不佳、毛利薄、恶性竞争的商业难以维持稳定和获得坚持的租金，因此倒闭或转告的风险也会加大。另外，投资者还可通过互联网、专业书籍等评估所投资商铺的行业发展潜力，作为投资决策的重要依据。投资法则之五：调查租金成长空间租金直接决定投资回报率，租金的成长空间决定商铺的升值潜力。投资法则之六：选择高质量舫，高质量的租户，可以承受更高的租金，可以签订更长、更稳定的租期，也拥有更好的诚信度。对于投资期楼的投资者，在投资之前一定要不解商铺是否已出租、租户质量如何，这些都是必要的程序。一个商铺地段再好但出租不出去，也是没有投资价值的。作为一个中介经纪人，要充分了解上述问题和因素，这样才能给站在客户的角度上，为客户提供一个符合要求的商业地产。

最多贷六成。目前商业银行提供的个人商铺按揭贷款最多可贷六成，贷款期限最长不能超过10年，按现行商业贷款利率，较个人住房贷款利率高一点。借款人除不需要向银行提交必要的身份证件，购房证明、收入证明等资料之外，还需要向银行提供可参考的经营情况说明。商铺贷款在设计计充分考虑到创业者的实际需求，贷款条件非常宽松，只要投资人在本市有常住户口或者有效居留身份，已经与开发商签订购买商业用房合同或协议，具有偿还本息的能力，都可以申请。还款方式灵活与个人住房贷款一样，商铺贷款的还款方式也很灵活。借款人的借款期限在1年以内（含1年）的，可以到期一次偿清借款本息或按月还款。借款期限在1—10年的（含10年），借款人应按月还款。按月还款可选择等额本金利息递减法或月均还款法两种还款方式。而且贷款人还可随经营收益情况来选择全部或部分提前还款。

公式四：层别总价÷层别销售面积（建筑面积）=层别均价

商业管理决定升值空间在商业地产投资中人们往往注重地段、周边环境及投资金额，很少去关心其商业管理。殊不知商业管理在商业地产投资中也存在较大的升值空间，统一的形象定位，业态的合理区隔，规范的物业管理模式都能促进商业的稳步发展，避免商业业态的混乱你堪。定期的整合推广，更带动不其超大客流量，增强其企业实力。故此选择一个商业管理成熟的商业地产项目也是投资首要考虑的问题。

九、税费问题