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1、接听客户电话，记录客户寻找定字楼的要求（地理位置、租金预算、写字楼面积等）。2、由客户指定的专业经纪人准备好符合要求的楼盘资料，在第一时间内面送客户。（外地客户以传真送达）3、要求经纪人为客户提供楼盘资料不少于5套，本市客户不得以电话、传真、邮件形式送达，须面送。4、派遣客户指定经纪人陪同看房，随时提供咨询和建设性建议。并协助客户与租售部谈判，达到满意结果。5、同客户签署《独家代理委托书》，并根据客户要求随时提供后续服务，直到客户成功签署租赁合同。6、客户入住写字楼前，经纪人将根据客户是否提出要求，为客户推荐专业公司提供装修设计施工。 1）如实礼貌的告之客户，自己是专业正规的中介公司经纪人，房子是大件商品，因为房主不是专业人员，可能对市场的行情和定价不是很熟悉，如果定高了，卖不出去，卖低了，房主会有很大损失。 公式六：∑具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数 25、客户购买商铺缺钱怎么办？商铺的贷款程序是什么？ （6）煤气、水电过户费用等情况都要约定清楚。作为中介要帮助买主把握好这些关。 15，商铺投资的诀窍是什么？ 4，根据商铺价格升值走势图，商铺物业在开始阶段的涨幅最大，社区成熟阶段，的经营会相对稳定，这也是较好的换手时机。 回答：投资法则之一：摸清城市发展规划。 4）、行业利润率（业主期望回报率）为30%然后，我们来进行公式计算： 2、了解其使用年限 购买二手，须考查其使用年限。因商铺只有40年使用权，投资的话须考虑这个因素。 （1）买卖双方的名称要按身份证明标准名称填写； 其他注意事项 在承租商铺之前，需要了解该商铺的商业规则和有关政策等，如果承租人将要经营的业态不符合相关商业规划和有关政策，比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店，必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下，承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件，以此避免遭受不必要的违约责任。 5，消费者要找非常好的位置，包括历史因素、交通因素、聚集有效消费群的因素。要有好的开发商，开发商要认同商业地产是他开发企业的目标，开发商要有专业的团队。有好的经营管理公司。6，考察周边商业租金收益，同售价比较折算出回报率，通常来说，投资人的期待是10年收回投资。 计算具体商铺总价和具体商铺销售单价。具体商铺总价等于该层别计算销售总额（具体参见公式三）除于层别商铺总权重系数得出的数值再乘于该具体商铺权重系数；具体商铺销售单价等于该具体商铺的销售总价除以可销售面积（建筑面积）。其他具体商铺依次类推。 以上海浦东世纪大道浦电路口正在推出的“国际金融家”裙房商铺为例： 回答：在交易的过程中，存在这些问题很正常，先弄清楚交易双方的底线，找出一个估计双方可能接受的解决方案，然后将客户和业主分开谈判，将对方的意图和底线再行压仰一点，然后试探一下其反应，看看到底能让步多少，找出对于双方交易中各自认可或有利的部分，加以推销。逐渐使双方的立场趋于接近。 （2）商业区 商业区地段是居民购物、聊天、逛街、理想场所，也是业的最佳地点。可是，该地段费用高、竞争性也强，除了大型综合商店外，较适合那些有鲜明个性特色的商店及发展。 该地段是娱乐、旅游地区，顾客消费需求主要在娱乐、休闲，故适合经营食品，娱乐和生活用品等。 2，初期增值因素包括商铺的数量、面积、户型、总价、位置等。 回答：很正常，经纪人在铺面委托之后，应该对周围的商铺整体价格和市场环境有一个详细的不解，做到心中有数，首先和房主商谈，探寻房主的最低底线，在必要的时候可以提出周围铺面价格对比，让房主知道经纪人对于市场和价格的不解，这样，在谈判中可以处于有利的位置。以房主的底线为基础，探寻客户的心理底线和最高出价，把业主委托的铺面和周围的铺面价格做一个横向对比，展示给客户，让客户知道经纪人提出的价格的合理性。然后逐步让双方的立场趋于接近。双方分歧的部分没有关系，可以相互以房屋的优劣势逐步让双方接受，对于业主，要多语铺面的劣势，对于客户，正好相反， 说优势，这样经纪人可以在一个中立的立场上不解双方的对于价格的心理接受状况。最终撮合成交。 2、免租装修期 商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律明确规定的要领，因此，在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的具体费用，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。 2）、进入该店的顾客中，其中有15%会有购买行为，即顾客购买比例为15%. 6、装修的处置 商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为了确保能够顺利进行，以及保障装修利益，在合同中应当注意几个问题：1、明确约定出租人是否同意承担人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别的改建、搭建的，应当明确约定清楚，对于广告、店招位置也可约定清楚。2、解除合同的违约现任，不仅仅考虑违约金部分，因为违约金常常会约定等同于押金，数额不高，往旆不及承租的的装修抽失，因此，应当约定在此情形下，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。3、明确租赁期满时，装修、添附的处置方式。 回答：首先将房屋的属性和产权性质的实际情况告诉租户，不要隐瞒，以免将来引起纠纷，在双方签署的协议中，属于私建房的性质应该来体现，让客户自己斟酌其中的风险，规避中介的相关责任。同时，在协议承租期内，要签订好双方的违约责任，一般门面房做生意，都会先行投入资金装修，不确定的因素出现后，对于租户而言，是一种损失。所以要在协议中有所体现，在承租过程中，可以去相关规划部门不解此地区的规划状况，告知客户。同时，在付款方式上可以建议客户采取更加灵活务实的付款方式 ，尽量减低经营风险。 4，还是要看商圈的服务半径。如果一百万平米的商业地产，在一个相对比较偏远的区域，他的商业价值只服务半径会很大， 16，帮助客户投资商铺时要注意什么问题？ 第四：二手商铺的价值测算，它的价格可以通过目前的租金收益进行测算，可以完全按照自己的投资偏好进行一项长期的投资。告之客户，它的价格或者价值相对比较明朗，不像一手商铺，包装、炒作的成分很多。 7、水、电、电话线等 因商铺经营的特殊性，对于水、电、电话均可能特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响，建议承租商铺前，应当先行考察是否满足使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用，并在合同中明确约定相关内容，以及无法满足正常进行需求的情形下，承租人人免责解除合同的权利。 |