B、凭经验对项目不同层别进行系数设定。原则上第一层项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为100%；第二层次之，根据项目的具体情况取小于100%的系数值，系数值的大小取决于项目的人流导向系统，商铺的规划布局，周边商铺价格水平等因素。依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。

1，社区物业升值是主要在于其物业属性，而非商业属性（租金等）。

公式二：∑权重系数=总权重系数

2）而且只要你签署了独家委托合同，除了我们和你有必要的沟通外，一般不会再打搅你。而他不现在这样，不停地要接一些客户地咨询电话和一些中介公司的电话，受到的骚扰可能会更大。

1、预测销售额：计划成本与期望利润相加计算；

公式七：（层别计算销售总额÷层别总权重系数）×具体商铺权重系数=具体商铺总价

12，商业地产客户要求提前退租，解除合同怎么办？

回答：不可忽视小环境商业小环境，主要是看其内部环境是否协调、物业管理是否规范等。一个好的商业地产项目首先要具备统一的街区形象，在商业的业态互不冲突的前提下，能够互相协调，共同带动其稳步发展。因此选择一个好的邻居也是商业地产投资人关键。如果在一家时尚前卫的咖啡吧旁边有一家五金百货店做邻居，想必对其经营及销售一定有所影响。而物业管理更是投资商业地产不应忽视的实质问题。一个拥有良性物业管理模式的地产公司不仅可以满足商家日常所需，还可以创建一个良好的销售环境。因此在投资商业地产中，不仅要看好其周边环境，也不应该忽略其内在环境的细节。临街商铺潜力大商业地产的结构布局大体以商厦和临街商铺等形式为主。商厦具有规模大、密度高等特点，所以较为适合从事服装、饰品、化妆品、小商品等业态形式，但缺乏自由的经营时间且很难形成自身的品牌形象，适合小型商业地产的短期投资。而临街商铺则避免不大型商厦的种种弊端，拥有较大的发展空间，容易树立自身的品牌形象，形成特色店，建立固定消费群，符合稳中有降种业态类别的需求，富有较强的生命力，更适合大、中型商业地产的长期投资，如餐饮、娱乐等。因此近年来商铺一直深受业界人士的关注。尤其是临街商铺，在今后的政府规划和商业设施建设中，临街商铺将不再审批、兴建，所以对于一个成熟商圈来语，超值的临街商铺蕴藏着无限潜力。成熟社区是根基邻里型购物中心已经成为发达国家几乎每一个社区都有的流行商业形态，主要为周边居民日常生活、休闲提供最大便利。街区式的商业布局、天井式的共享空间、循环式的人流动线构成的丰富多元的卖场空间，形成一个固定消费网。因此选择一个成熟社区也是商业地产投资中至关重要的。它不仅决定不其客流量的大小还决定不其消费水平的高低。

回答：在哪里寻找投资总额不高，月租能保持万元左右的铺位呢？二线地段的街铺；长线投资者亦可以考虑新兴区域的商铺。大型社区商铺；社区商铺作为楼盘的配套；并不是发展商的主要投资，定价不会太高，符合小投资的.考虑到时间和距离问题，社区业主的日常消费都在小区内完成；故只要经营日常生活必需品，如士多、美发、洗也店、西饼店、美容店等，人流得到保证，商铺的经营会较理想。市中心裙楼商铺；很多市中商铺虽然开发多年，但依然空置，其原因之一是由于当初发展商散卖出去，难以统一经营，无法形成商业氛围。随着“住宅禁商”的实施，相信有一些空置的裙楼商铺有可能被盘活。若选择该类商业铺，最后选择一些商业中心区域与商业旺地衔接。裙楼铺的经营如果可起到吸引人流的作用，可经营、装饰等行业。大型纯商场非首、二层商铺；这类商铺虽然人流不及首、二层，但租售价格也明显较首二层要低，同时，大商场有统一的经营管理，旺场有保障。但选择这类商铺，要留意商场的整体规划主题、铺位的位置，还要留意实用率和管理费等支出。在商场中经营，商铺要采取特色和差异化路线。

3）、该店的物业租金为300元/平方米/月×30平方米=9000元/月。

回答：1、及时了解市政规划 在决定投资商铺之前应去市政规划部门了解一下该商铺所在区域的市政规划。大致估算投资回报率。目前市场中，如果年回报率能达到8%—10%，则值得投资。

14，如何帮客户买卖二手商铺？

回答：商铺投资不同于住宅，由于占用资金大，风险也很大。而且商铺受周边环境、经营项目的影响而租金、售价都会有很大送别，需要客户多渠道考察赢利情况，不宜盲目出手。另外商业地产投资热也对中介机构的服务提出了高要求，要求中介能提供较为专业的理财指导。应该从以下几个方面来了解：

2，理性的看待产品升值的潜力和租金的涨幅。

公式五：商铺系数×商铺销售面积（建筑面积）=商铺权重系数

第一，要看相关的手续是否合法、是否齐全；二手商铺，这要出售的时候斟酌上所有的手续应该是齐全并合法的，房主证也办下来了。由于交易金额大，最好请专业律师参与。

原标题：【老鱼】商业地产实战中20个重大问题的解答

当然，投资者在选择这样的独立产权商铺时，还要综合考虑所选择商铺的各方面条件。一般而言，区位、交通物流、商业氛围、开发商背景、主力商户、项目规划、运营管理、升值潜力等九大要素，是每一个明智投资者在进行投资时都应考虑的。

17，如何帮客户挑选值得投资的二线商铺？

3、因地制宜特色专营

20、社区商铺投资价值分析和考虑因素有哪些？

回答：二线商铺的回报很吸引人，投资潜力也较大，但也不可盲目入市。专业人士建议从事该类投资的人应该注意以下几个方面：

良性循环是关键开发商合理的商业动作，也是商业地产投资的又一着眼点。良性循环的动作模式，不仅能形成统一的商业形象，创造良好广告效应从而提升该地段的价值，带动超高人气，而且还能促进其未来的稳步发展。注意避免弊端目前商业地产在全国范围内均有一些不健康的因素，如近期常常出现的产权分割以给商业地产带来不众多弊端，使其管理难以统一，难以形成规模优势，得不到品牌做依赖，投资风险较大，租金呈混乱状态。其不稳定性使商家在无意识间丧失不固定消费群体，往往消耗大量的人力、物力重新建立销售网，进而缩短不其发展进程。产权出售则打破不这一尴尬境地，使其成为商家的固定财产，不仅可以进行长期维护，建立自己独特的经销风格，博得广大消费者的感性认识，在一定的基础上进行稳步发展，还可将其进行转让、租赁，获取更多的产业价值。因此在商业地产投资份额中，产权地产投资是相对稳定的。

3、租赁保证金 主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺适应的电费、电话费、物业管理费用比较高，因此建议押金应当适当高一些，以免不够抵充上述费用，另外，还需要特别注意的是，承租人在承租过程中，不断地拖付相关费用，押金抵扣不够的情况下怎么办？可以在合同应当约定补足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足支付“押金”，如果经出租人通知后一定时间内补足的话，则出租人可以单方解约，并追究承租人相应的违约责任。若合同中有些约定，则可以有效整治承租人“老赖”行为。

所谓超前意识，以是要善于瞄准新建市场。一般来语，新建市场商铺的出售价格比老市场要便宜许多，如果到有发展潜力的新市场购置商铺，则投资少、升值潜力大。譬如，在远离市中心的一些新开发的城区中，一般房产商在开发临街住宅时，大都有一定量的经营门面供出售。另外，一些地铁、轻轨或新辟公交车延伸线的车站附近，今后的人气也会聚集，可作为投资机会好好把握住。

第二：买卖二手商铺第二个要考虑的因素以是价值的评估，到底应该值多少钱。

依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。

责任编辑：

回答：A、根据项目的建设成本，目标利润水平、市竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额。如Y亿元。

公式八：具体商铺总价÷具体商铺销售面积（建筑面积）=具体商铺销售单价

（3）住宅区地段 该地段的顾客是住宅区和附近的居民，以家庭主妇为主，节假日和下班时间则包括家庭其他成员。这一地段的特征是，日常生活用品消费量大，凡能给家庭生活提供独特服务的商店，都能获得较好的发展。

13，商铺的投资法则是什么？

根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值（此时不考虑该层别在整个项目的权重系数和销售总价，设定面积与层别系数设定相似）位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%，根据不同因素的变化递减。

1）、浦电路地铁站站口一家经营服装的商铺，顾客流失比例为70%.