回答：首先和房主沟通，附带设施转让有其不合理的地方，客户购买的是铺面，不是附带设施，然后看看附带设施的整体状况做一个评估，看看有没有其他合适的处理手段，比如经纪人可以找人卖掉。然后看看客户的态度是否很坚决。如果客户坚决不要，那么只能另外想办法。同时，作为经纪人要做好2种准备，1，交易不成时，为委托铺面找寻有同类经营需求的客户，为客户找寻其他合适符合其要求的没有附带设施的铺面供客户参考。即使在交易不成的情况下，也不可放弃客户和铺源。

27，商铺租赁需要注意问题是哪些？

3、调查周边行情 在选择商铺时，还要考虑它的价格因素。由于商铺有其自身特点，商铺的价值是由现有的和潜在的有利于经商的各种因素来确定的，诸如商业氛围、人流、适宜经营的业态等。

6，租赁或购买写字楼通常要帮客户考虑那些方面？

24、商铺的定估价测算公式是什么？

回答：

C、计算各层别的权重系数。根据上述第二点所设定的系数乘以该楼层的可销售面积（或建筑面积）计算得出该楼层的权重系数。（此步骤在各楼层的计算方法相同）

回答：产权不明晰的时候，会导致很多交易纠纷，所以在这进修首先要弄清楚客户的房屋产权状况，是否拥有产权和使用权？如果只是拥有的使用权，那么只能租赁，不能出售和购买，在租赁的过程中写清楚产权问题的定位，如果因为产权的问题导致的纠纷，业主应该承担什么样的违约责任，同时，如果该栋写字楼内有其他住户。应该设法了解一下其租赁状况，然后在交易的过程中，将风险告之客户，申明作为中介公司不承担相关责任。以免将来出现诉讼或纠纷。

住宅底商的目标客户主要以社区居民为主，如果是繁华地段的社区还将包括周边居民，甚至区域消费者。因此，投资这类商铺时要谨慎判断哪个位置的铺面客流量最大、比较大、但需要注意的是，不能够将人流量错误的判断为客流量。其次，底商大多是环绕小区而建，商铺的价值与所处位置有很大关系，一般小区出入口是最贵的位置，或者是沿着城市交通道路的底商价格也比较高。由于住宅底商主要服务于隶属的社区，所以交通条件对商铺价值的影响不是很大。但是停车条件还是值得重视的，由于餐饮业尤其是中等规模的餐饮业是底商的主要客户。住宅底商一般服务对象是社区内的住户，因此经营的业态一般应选择生活日常用品，餐饮及相关服务。住宅底商必然会受隶属项目的影响，如果隶属住宅项目定位高，规模大，这些商铺就值得作为投资选择。就前者而言，住宅底商项目的投资形式、定位、管理水平等，对商铺的价值影响是不言而喻的。商铺投资者在进行住宅底商投资时，须清楚，住宅底商初始售价是否反映了商铺现状客观价值，而不是经过开发商、销售先生/小姐等对该社区商铺包装后、偏离了商铺真正价值的价格。能否将社区商铺包装的因素合理剔除，避免以热炒过的价格成交，将是商铺投资者最需要警惕的内容。商铺价值一旦被开发商所透去，商铺投资者的投资会遭受损失。住宅底商作为市场基础最成熟的商业房地产类型，很适合个人投资者。一方面，只要售价合理，投资风险相对比较低，空租率比较低，租金收益可以得到保证；另一方面，如果住宅项目规模大，居住人口消费能力强，其投资收益可以很好得到保证。

（3）建筑面积、一楼或顶层是否包括花园和天台面积；

5、营业执照 承租商铺的目的在于开展商铺经营活动，而商业经营活动首要条件以是必须合法取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面：1、原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照；2、商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移，从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照；3、房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注册营业执照；4、涉及特种经营行业（娱乐、餐饮等）的，还概要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照；5、因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。对于上述第1、2、3、5条情形，可在合同中设定为出租人义务，并给予出租人合理宽限期，超过一定期限还无法解除妨碍的，应当承担相应的违约现任；上述第4条情形，可设定为无现任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无现任解除合同。

回答：1、超前意识瞄准新区、轻轨、地铁

4、税费承担按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或转租商铺的，出租人或转租人应当承担以下税费：1、出租：营业税及附加租金﹡5.55%、房产税租金﹡12%、个人所得税所得部分﹡20%（所得部分为租金维修费用，维修费用每次不超过800元）、印花税租金（总额）0.1%（在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算）、土地使用税按房屋印花税转租租金（总额）0.1%.在实践中，商铺租赁税费德缴纳比较多样，上述标准只是法定征收标准，不同区域或许存有不同的征收方法，具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。虽然上述税费德缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人，此时，无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高，应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后，再行约定具体承担人，不要被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。

9，客户看中的铺面价格与业主谈不拢怎么办？

3、一套升值潜力很好的商业铺面或商业地产，房主不愿意和中介打交道怎么办？

1、首先考虑的应该是投资回报和问题。在投资前心目中要先设定自己理想的投资回报值，再决定投资预算的多少，做到有的放矢。2、投资者如何能合理评估自己所先商铺的投资回报十分关键。首先对周边的市场一定要有较深入的了解，摸清周边商铺的售价及租价水平，亦可再听听投资专业人士的建议，谨慎入市。3、商铺的产权一定要了解清晰，到房管局查册的程序必不可少，否则可能投资不成还惹下一堆麻烦。4、二线商铺最大优势是售介比传统商业街商铺便宜不少，但选择二线商铺时还是要立足于回报率。如果租金回报不高，以算物业售价特别便宜，也并不见得就值得入市。

18、小区底层商铺的投资价值及注意事项是什么？

4、租售商业地产要注意哪些因素？

11，铺面转让原租户要求附带设施转让，但是客户以自己不经营类似生意不同意怎么办？

8，客户委托的门面房是私建房，没有合法手续，但是可以营业，这时候怎么办？

第五：商铺使用年限是40年，帮客户做好价值回报和投资测算。一般商铺的投资回报率在5—10%之间。

首先，假设几个经验数据:

10，签二手写字楼或者商业物业转让转租合同要注意什么？

（1）车站附近 火车站，长途汽车站附近是往来旅客集中的地区，是适合商店开业之地，过往旅客商品虽然非常广泛，但大多还是以购买不费时间、容易携带的商品为主。由于 人流量大，这一地段商业价值较高，尤其适合经营食品、生活用品等。

回答：要看相关的手续是否合法、是否齐全；二手商铺，它要出售的时候基本上所有的手续应该是齐全并合法的，房产证也办下来了。由于交易金额大，最好请专业律师参与。买卖二手商铺第二个要考虑的因素就是价值的评估，到底应该值多少钱。是通过专业的评估机构去参与整个交易的过程，商铺价值值多少钱，站在市场的角度进行一个定量的评估。交易契税由谁来承担？商业地产的价值因素：空间和人流以及购物环境。一是地点，商业地产项目的地域性很强，不同地点的人流和车流是不同的，就会有不同的商业氛围。二是设计，这是一个商业项目的硬件因素，设计要非常合理，这是极其重要的，如果一个商业 项目即使有了很好的地理位置，但设计师在设计整个项目的人流、环境和交通做得不好，就会影响到整个项目的人气和成功与否。三是经营，这是一个商业项目的软件要求。是出租、出售还是租售结合，都要求有十分周密的考虑。周围物业是否成熟。

【老鱼】商业地产实战中20个重大问题的解答

2018-02-19 12:37 来源:老鱼 产权 /房地产 /租赁

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5，社区商铺业种的分布与社区档次关联度不大。

6）关于中介服务费用，有很多种做法，由买主支付，买卖双方各支付一半或者房主承担。但是请房主相信，即使服务费是由他来支付，我们也会将他房子卖一个合适的价钱，相比那百分之几的中介费，房主还是利益增加了，而不是减少了。通过以上各种说辞，来让房主把房源交给中介公司操作。

3，从期铺到现铺的投资跨度一般达到3—16个月，其中有几个商铺涨价的时机点：（1）物业实际交房 （2）出大产证 （3）办理小产证

二、购买社区商铺的考虑因素

2、产品购买数量：预测销售额/产品单价；

2、客户的付款方式和业主的要求无法统一怎么办？

另一种则是独立产权商铺，这种商铺与虚拟产权式商铺的根本区别是，真正拥有分割的独立产权的物业形态，购买这种商铺的投资者可以出租，或是让经营公司包租。这样投资者以真正拥有了处置权。即将交付的宁南国际汽配城以是一个独立产权商铺的项目，拥有独立产权的独立商铺对投资者而言无疑是风险最低的。

回答：开店做老板，什么成本最高，有经验的老板会告诉您：店铺租金。经营服装店的老张告诉记者，一个20平方米的店铺，每个月总收入约2/3需要用来支付房租。其实，只要投资者巧移“头寸”，向银行贷款买一个旺傅，每月的收入不仅能够还贷，还能有足够的赚头。

26，写字楼租租赁服务的流程是什么？

回答：客人怕中介无非两个原因，1，怕受到不停的电话等骚扰，2，怕中介在中意吃差价和缴纳中介费用。

公式一：系数销售面积（建筑面积）=权重系数

1，一个区域的升值潜力。评价一个商铺的升值潜力，不能看它的今天，要看未来区域市场5年、10年规划和动态的变化。

回答：1、调查商铺的档案 承租商铺之前，应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认以下几个重大信息：1）房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业执照及非法使用房屋的风险。2）房屋权利人，以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。3)房屋是否已经存在有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。

5、如何为投资商业地产客户做好投资价值分析？

7，如何寻找有价值和潜力的商业地产房源？

E、计算层别总价和层别均价。层别总价等于项目整体目标销售总额除于总权重系数得出的数值再乘于该层别的权重系数；层别均价等于该层别的总价除以可销售面积（建筑面积）。其他层别依次类推。

回答：在商铺投资过程中，商铺投资者需要对商铺的客流量做出测算，具体测算方法如下：

（5）约定付款时间、过户时间和交接时间；

5）有了中方大量的时间和精力。

公式三：（目标销售总额÷总权重系数）×层别权重系数=层别总价。

2、抢占要地核心圈屋

4）房子交易有一个繁琐的流程，牵扯到很多相关证件，如果房主不好好把关，不熟悉流程，可能会出现纠纷甚至是上当受骗。那样房主就得不偿失了。同样，作为买主客户一方，也有同样的忧虑，缺少第三方沟通协调，就会出现僵局。

至此，商铺的具体价格制定以基本完成。然而这不是一成不变的，而应根据市场的销售情况，竞争环境，投资者的反馈，目标利润的调整等因素对具体的商铺进行调整。

（4）交易的币种、金额、付款方式等；

一、投资总额较小，易于介人。具投资潜力，原因分析：1，本来的售价较低，升值潜力较大，2，产阻能力虽低，但收益稳定。

计算该具体商铺的权重系数。用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积（建筑面积）计算得出该商铺权重系数。