“商业新载体”有五方面内容：一是互联网介入商业，使业态扩容，“新商业载体”须融合新商业业态。二是在懒人经济背景下，服务的创新及升级。三是越来越成熟的科技手段、AI技术，把商业本身也变成由思想的智能载体，使之与新消费群体、新商业，新业态匹配;四是所有的商业载体须成为新业态的场景、流量的贡献者;无论是线上和线下，实体还是虚拟，必要要满足消费者体验感的核心诉求。最后是利用”新商业载体”价值提升商业价值，促使商业回归资本，重塑商业地产价值。

　　购买转化率：访问网站后的购买次数除以网站访问次数，显示广告或在线活动成本的财务指标是每次订单/交易的成本。

　　从遵义阿里HousePro开业来看，消费者从网络上得到信念，再到现场体验，这种“数据资产”转化成“到场率”——现场流量，“到场率”可以使数据资产的纯净度提高和优化;对线下的实体商店而言，马上得到了区域有效客户资源，便得开店的成熟周期大大的缩短。从商业地产升值周期规则来看，穿透投资成本、运营成本、收益要求的“三线”的周期会变得很短，就商业地产资产估值而言，价值增长的周期缩短了。

　　2018年以来，商业地产投资额9688亿元，同比下降9.9，占房地产的比重持续下降，由2017年同期21.2%下降3.8%，主17.4%，其中商业用房下降2.7%的百分比。以上数据摘自中国指数研究院《2018中国商业地产白皮书》。商业地产的投资关注度和吸引投资能力下降，无论持有或开发的商业地产项目都期待通过创新业态来提升其价值。

　　就是商业现实空间升级与线上虚拟空间的融合，传统的商业比较偏重实体的场景。在科技革命时代，商业地产的生态环境和基因发生巨大的变化;原商业空间载体上实物商品销售的功能弱化;增加了体验、展示、服务、吸引流量的需求。传统商业空间中除了零售功能，已经尝试与联合办公、长租公寓、旅游、教育组织等跨界合作。从传统商业地产开发角度来看，商业空间围绕着开发投资、建设运营而打转，从科技发展的背景来看，仅仅造建筑的方法已经不适合新时代时期人们，人类对商业载体的要求，为此必须更新商业地产的开发、运营以及价值评估的理念，调整商业地产的规划和运营方法，增加与另一个空间--虚拟空间的对接、融合，以满足新商业、新业态对实物载体的新要求，以促使商业空间迭代升级。商业场景的迭代有：

　　(5)消费心理研究

　　TOP50中，公开业态信息的项目达38个。其中，创新业态平均占比近30%，成为购物中心的“新流量入口”。

　　任何商业运营，最终是看商业资产收入是否增长，资产是否增值。商业资本化除了传统的买卖交易，资产证券化是很多商业开发者和资本化选择，无论是各类商业信托产品、REITS等其本质是以资金回报要求为起始点，只有持续有价值的商业运营，那资产价值的提升和资产资本化运作才能成立。新商业载体核心，就是提升商业资产价值，除了通过持续的商业运营获取利润之外，实现资产证券化。而以新商业载体为核心的资产管理模式，结合相关案例来看，其资产管理模式应具备三个要求。

　　G、品牌的创新

　　3)退货制度，退换本身是消费者的权益之一，一般在线下会遭遇人为担忧，并不顺畅，而在线上设计好合理退货程序，迅速受理和处理会增强消费的信心。

　　(7)线下送还货，积分优惠券，线下口碑，线上口碑;

　　F、新业态谱系图

　　传统商业的促销手段单一，价格战已经使商业竞争筋疲力尽，自相残杀，不可持续。进口商品：(包括网购、海淘)改变中国大陆的商业竞争法则，单一的价格竞争向品质竞争/情景竞争/服务竞争/创新竞争过渡，进口商品和商业销售技术促进中国商业的进步，业态升级。

　　人们的消费能力增强和收入变化有关。中国经济连续30多年高速增长，为消费增长提供了巨大能量，2018年上半年全国经济增长率为6.8%，人均可支配收入14063元，比上年同期名义增长8.7%，消费支出增长为9.4%，高于经济收入增长，显示了消费对“拉动内需”和经济新旧动能转换的积极效应。

　　5. 物联网

　　线上的线下化，线下的线上化，我们可以看到，随着电商进入发展瓶颈周期，线上线下交汇融合、跨界、混搭等业态创新成为产生满足消费多元需求的新兴业态，形成多方共享的生态关系。

　　中国消费者的求新意识无出其右，他们热衷于追求新颖的服务和有趣的内容，场所端以“消费者为中心”时代到来，为了持续不断增加吸引力，为消费者带来体验感，不断推出各类新兴业态(包括大IP业态)，以期俘获越来越挑剔的消费者。

　　H、整体性、

　　第三章、新商业载体

　　商业应用，提升价值客流统计，数据分析，精准营销。对于从事机器人研发的企业来讲，这可能是一个最好的时代。从市场的角度出发，随着人力成本不断上涨，迫使企业不得不去寻找全新的替代方案，这也为工作效率更高且成本支出更低的机器人提供了非常广阔的发展前景。

　　在虚拟世界里，信息是一切的存在的方式，对于产业而言，数据又反映了信息的价值。为了经过一定的时间积累、淘汰、筛选提纯与海量叠加，大数据将在商业领域产生强大的威力，大数据和云计算形成信息、流量、平台、达到精准营销、深化服务、优化资产管理和收益。

　　消费是这个变革的主要力量，国际机构麦肯锡2017年全球消费者信心调查显示，90后的崛起对存量商业地产的持续提升也提出了新要求，根据麦肯锡2017年中国消费者调查，近四成90后消费者希望获得更好的购物环境、服务和产品，并不介意为此付出更高的价格。

　　消费者体验是消费者对其产品、服务、品牌等客观事物的感知，具有感知的特性，也是客体对主体的一个反馈，这才是参与互动的目的。良好的感知则意味着有效体验。

　　(9)门户/安全/工作流/服务总成/大数据/应用接口。

　　AI在商业空间的运用前景十分广泛，可以想象的是，未来的商业体本身就是一个智能体，一栋会思考的大楼，通过大数据检测和算法，智能商场甚至可以针对不同时间段的人群，性别，年龄，喜好，可制定不同的投放营销策略,根据对流量和数据的分析，给出个性化的设计和定制化服务。如在商场上午10点前，可对40岁以上人群投放生鲜产品的打折促销信息;在商场中午2点前，对25岁以上青年人集中投放美食团购、休闲茶饮等活动;还可以根据商场不同功能区域分别投放化妆品、运动装备、休闲服饰、电影预告、娱乐游戏等种形式的营销推广，以达到为划分的精准人群投放其针对性的广告，从而扩大商家的潜在盈利点。

　　实际上有很多空间技术手段都在试图帮助实体零售行业的发展，对Spatial.ai来说，他们正基于多源的社交数据，帮助零售商们了解其连锁店铺的业绩好坏，与店铺周边产生的社交信息究竟有哪些关联，从而进一步判断哪些地区适合开店，哪些不适合。

　　传统的行业壁垒已经逐一打破，跨界已经成为常态，意识融合表达了事物的共生关系，所有的运动最终的结果是自然生态或者商业的同荣共赢;而商业消费生态，则是消费者与商家之间的共赢，消费者自主选择的生活方式形成消费市场的需求，品牌商，服务商、零售商乃至空间拥有者、渠道拥有者等商业行为者则对这种需求进行价值反馈与提供而形成共赢，而载体和内容也在这过程中得到利益的平衡，达到“双赢”、或者“多赢”。

　　毫无疑义：线上是消费学习的最佳场所，但是检测学习成果的却是在现场体验和商品交接。

　　消费者摒弃了价格导向的消费方式，对商业提出的要求使得业态出现新增调整增加服务式体验功能，如儿童商品业态，过去只是卖童装，玩具，现在出现纯体验的儿童职场体验等业态，如星期八小镇以及重庆的小时代。需要通过业态创新，进步，来促进商品销售，如同样的超市，现在已经发展出“盒马鲜生”“超级物种”等全渠道的业态。

　　消费者的体验过程其实就是顾客价值的形成过程，主客关系论认为价值是客体满足主体的过程，这个互动交流法的过程才才是产生价值的媒介。而价值最终呈现是消费者的个性化标签。

　　顾客的消费体验过程是一个感知过程也是一个情感体验过程，因此结果受其多方面的影响。

　　2、新商业载体满足商业资本化

　　商圈变动对商业地产价值变动的作用不言而喻，而互联网传播、交易的广域性、即时性、交流性也会成为“新商业载体”增值巨大功能。

　　作者：贾升华，浙江大学 教授，著名房地产学者

　　全渠道的实现，是从用户、商品、支付、分销乃至物流、生产的全环节、多维度进行考量，跨渠道的实现，所带来的是商业及商品流通大变局。

　　5)新商业载体还要具备一些新的工具，如APP,小程序，浏览点击交易的计数以及服务的算法和程序。

　　1. 移动化：

　　A、AI智能选址

　　同一种服务，不同消费者的服务体验是独一无二的，很难达到一致性。所以根据其消费者的年龄、性别、兴趣。。。。制定相应的措施以达到相对的满意和对产品的忠诚度。

　　商业地产情景化已经成为了业内的公识，然而很少人能够明确情景化的作用。情景化并不是个人的审美倾向决定的，是为了提高商业的坪效和吸引客流、产生数据、稳定或者增加流量，获得稳定的客户群。 商业地产情景化的成败看RDE，即净收益是否提高。

　　(1)新零售兴起

　　短板理论已经淘汰，长版理论正在兴起。共享经济形成的“消费生态全面性挖掘”是将消费者个体、社群、商品、服务及其上下游产业链条等所有消费关系的融合新的商业生态体系与价值再造体系，成为新商业体系的良好生态圈。

　　通过新商业载体进行消费者画像，可以知道每次营销活动的有效到达率，有利于下次互动活动的优化;也可以甄选出最优位置、最受欢迎品牌，调整商业载体内的商家布局，对商家经营状况进行评估，为商业载体的运营提供优化建议;更可以针对商场客群进行精准推荐，有的放矢地进行广告投放。在这里，每个人的每个行为都会和商业载体发生联系，商业载体的意义不仅是购买，更是有价值的服务，通过服务，取得消费者的认同，形成稳定的商业基础。

　　B、消费革命改变业态：

　　(4)共享思维

　　C、 商业内部竞争：

　　6)在线服务：部分商业服务现通过在线服务实现，主要的适应场景就在线上。商业服务是最典型的线上场景，例如商品咨询、服务咨询、预定预约，很多APP和网站也可以满足部分场景，但小程序也能挖掘出一些蓝海场景和垂直客群。

　　智能物流首先要从现代物流说起，现代物流是部分“新零售”、“新业态”中的重要商品交付功能，是现代商业社会分工一个重要环节。也是新商业载体“物联化”中不可或缺的组成部分。就功能而言，现代物流并不是“新商业载体”中的构成功能或装备或原件，但是必须做到信息、商品、服务、端口相连通，使“物联化”畅通。

　　1、新商业载体推动商业价值提升

　　(3)货架展示，产品包装，网络零售商，店内服务，传统媒体，宣传推广，店内销售，口碑，微信/微博，主流电商，口碑，其他网络，品牌网站，价格对比;

　　“新商业载体”(New business base)是商业地产发展新的理念和策略，尝试用系统定义和方法，给从事商业地产行业、开发、商业运营机构、从业者揭示新的发展方向，从而激活商业地产，重塑商业价值，使之适合新时代发展，满足消费需求，获得资本市场的认可。

　　二是人们到达某个商场或购买某些商品所需的成本，除购买商品的支出外，还需要时间成本、体力成本、交通成本等，这种购买成本也决定了人们到达商店距离而作出的取舍，最大“取”的距离也就是商圈的半径。

　　以消费者购买路径为基础建构的全渠道，全渠道有如下作用：

　　中国商业地产正面临着一个重要的转折节点，市场、消费、科技、业态升级是重要的变革因素。公开数据显示：2017年全国新开业购物中心近千家，新增商业体量高达9000万平方米，而2017年的商业存量高达100亿平方米，未来商业地产市场压力是显而易见的。一、二线城市商业地产市场年增速在2018年后将稳定在15%以下。在这些城市中，平均每2人拥有1平方米的商业面积，已经达到美国东西海岸发达城市的水平，中国商业地产市场正式进入存量时代。

　　在未来的世界，随着高科技的发展，大量的工作被机器人所替代，一个全球性的课题是科技发展，如何解决时间过剩的问题?同时这也揭示了未来人们会有更多时间机会在商业空间里，购物的过程会变得更长。1995年我国改为双休后，到2017年，中国大城市实际工作时间累计约为155天，这就意味着人们有更多的时间进行休闲、美容、体验、学习以及旅游的消费，这也就可以为我们今天所遭遇的“商业旅游化”的现象——“到购物中心吃饭喝茶看电影玩体验，回家上网购物”的现象提供了诠注，这也是新商业载体的须承载的商业内容。

　　四、场景-新体验

　　3)增值极限被击穿

　　支付是商业交易中的一个很重要的象征，意味着交易成功或交易意愿的真实表达，由于移动通讯带来的即时交易，移动支付必须予以协同化配合。

　　(4)超市，百货，购物中心，便利店，淘宝/天猫，一号店，其他应用;

　　B、对消费学习，消费文化，消费决策的研究。在新商业时代，消费者其实并不成熟，消费的过程也是消费学习的过程，所谓的“体验”，其中有一部分就是知识获得形成的兴奋，新商业载体须强化这种功能，新商业载体有另外一个功能是消费文化，即看和观察的地方，形成消费文化的表现，和同类人一起消费，身份“确认”后，最后推动消费决策。

　　F、感知性、

　　刚开始时，人们以O2O称这种渠道的增加，后来又发现网络本身就是个虚拟的生态，所以又称为“全渠道”，当虚拟空间营销成为一种自然习惯之后，“全渠道”这个名词就会消失。

　　物联网以“工业4.0”为代表的技术革新(包括大数据、物联网、云计算、3D打印等)，恰恰顺应了物联趋势。它正在实现“制造业”和“信息化”的高度融合，诞生出C2F(顾客对工厂)模式。可以快速、小批量、定制化地生产满足每一个消费者特定需要的物品。“工业4.0”的触角一定会伸展到商业领域，以减少环节，提高供货效率，降低成本。

　　从消费支出来看，恩格尔系数下降到30%以下后，消费从讲究吃穿转变为个人享受生活消费，旅游、休闲、健康、教育、体验、化妆变成重要消费支出，意味着未来商业需求会持续增长;

　　新零售营销体系中的心理学研究。未来在商业生态受到互联网这一重大因素加入后，将产生些具有这个时代特征的新商业学科，如互联网心理学，互联网行为学，互联网消费研究，互联网营销等，以及更高层次的互联网美学、互联网哲学等。

　　3. 移动支付：

　　智能物流利用集成智能化技术，使物流系统能模仿人的智能，具有思维、感知、学习、推理判断和自行解决物流中某些问题的能力;在流通过程中获取信息从而分析信息做出决策，使商品从源头开始被实施跟踪与管理，实现信息流快于实物流。即可通过RFID、传感器、移动通讯技术等让配送货物自动化、信息化和网络化，成为产业“物联化”中的智慧流通环节，有衔接“智慧”制造和“新商业载体“，形成产业闭环的作用。

　　“单条的社交信息可能不具有特别的宏观价值，但是如果你能把所有下雨天人们都喜欢做的事弄清楚，就非常有用了。” 今天，Spatial.ai正在向市场推广分析和咨询类的解决方案，囊括商业、出行、城市管理等细分领域，与此同时，他们利用机器学习手段，提高对海量社交数据挖掘、分析、提取的能力和速度，让更可靠的结论能满足不同的、更细化的业务需求。

　　重新构建的(商业地产)资产估值体系的必要性：在我国，商业地产估值体系有三种常用的办法，一是收益法、二是市场比较法，这两种方法来自于房地产估价原理，这两种方法对资产属性的商业地产适合性较弱，因为投资是对未来收益评判而作出资本投向的决策，所以我又提出“趋势法”，即对商业地产未来价值变动的趋势作出估测和投资的参考依据。

　　互联网时代的到来，消费革命，已经改变了我们的衣食住行以及生活，从线上网购到新零售，从以前的线下到线上再到两者的互相结合，无不都在尝试营销与服务的结合，新服务的也成为新商业载体，并赋能商业、赋能消费。进一步提升消费体验感，解决痛点已是上个世纪的提法，当下消费者更关注的是标签价值。

　　由于线下体验的真实性，增强了线上会员(粉丝)的忠诚度和稳定性;而线下场景的创意、活动质量、频次，同时充盈了线上数据，增加数据资产的稳定性。

　　三、AI-智能与物联

　　C、智能商业体：

　　(5)消费时间延长

　　智能商业体的学习能力、智能化——机器的只能是人工制造出来的，是区别于人的，随着技术的发展，机器可以很“聪明”，能主动学习、能积极思考，会围绕人类需求而提供商业服务和营销活动。我们相信，随着科技进一步发展，越来越多的商业载体用具将具有计算和联网能力，人工智能也会随之成长。商业智能系统是新商业载体基础设施的一个不可分割的部分，也是新商业载体深度开发和互联网进一步融合的重要部分。

　　(3)消费升级

　　4)商户管理和好评，这也是新商业载体管理的利器。

　　用“物联意识”来看，大数据，互联网营销和服务(称为“全渠道营销”)、移动支付，现代物流以及商业地产的智慧化运营和管理，都是直接作用于商业地产脱胎换骨的升级，功能形成“新商业载体”技术的重要因素。

　　移动支付是一种即时的账务支付的一种金融服务方式。允许用户使用其移动终端(通常是手机)对所消费的商品或服务进行账务支付的一种服务方式。用户通过移动设备、互联网或者近距离传感直接或间接向银行金融机构发送支付指令产生货币支付与资金转移行为，从而实现移动支付功能。移动支付主要分为近场支付和远程支付两种，所谓近场支付，就是用手机刷卡的方式购物、消费、坐车、买东西等，很便利。远程支付是指:通过发送支付指令(如网银、电话银行、手机支付等)或借助支付工具(如通过邮寄、汇款)进行的支付方式，移动支付业务是由移动运营商、移动应用服务提供商(MASP)和金融机构共同推出的、构建在移动运营支撑系统上的一个移动数据增值业务应用。

　　场景本质是对时间的占有;拥有场景就拥有消费者时间，就会轻松占领消费者心智。当这个词被应用在新商业载体时，表现为与体验、社交、购物等消费行为相关的，通过支付完成闭环的应用形态，通常称之为应用场景。其中，包括能够触发消费者沉浸式体验或者能够使消费者长时间停留的应用形态，如线上的论坛，社群，游戏粉丝，可以被组织，线下的会员服务商品购买，以及采用其他科技捕捉到的消费信息的渠道数据的入口;能够应用微信支付/支付宝完成交易的购物、用车、本地团购等场景可以被理解为支付场景。

　　积分银行：积分是商业企业对消费的奖励。

　　(5)现金信用卡，线下会员卡，数字化支付，货到付款，支付宝等;