第二阶段，针对之前的政策问题，10年-16年9月，中央针对房价上涨压力大的 一二线城市采取限购措施，这也是“四限”政策初次亮相，直接行政手段抑制居民 购房资格，同时限制贷款使用次数，10年6月“认房又认贷”，对于多地多套高杠杆 的炒房人群给予强力的打击。至13年末，限购与限贷的政策工具基本完善。这一时 期，地方也存在一些自住调节的政策工具，例如落户政策、公积金调节、补贴或人才 政策，整体而言地方自主权较弱，政策工具的使用主要跟随中央的指引。

第三阶段是16年9月至今，主要变化有两点，其一采取“因城施策”的政策调节 框架，将原有调控工具（限购、首付、认房认贷标准）的使用权下放给地方，允许地 方自主调节，而中央监测各地方房价与地价，针对价格过快上涨或有上涨压力的城 市进行约谈指导，从而形成了中央到地方的监测预警机制，其二是强化了价格预期 管理的作用，引入限价政策（限制新房及二手房备案价格），剥夺了市场对于新房的 定价权，从而达到控制市场热度和预期的目的。

这阶段政策优点是，政策有保有压，可以根据当地市场情况制定对应的政策环 境，工具齐全且有多种力度的政策可供选择，确实达到了部分“熨平周期”的目的；缺点也很明显，就是城市之间的影响减少，核心城市长期高压，四五线城市长期宽 松，短期走势相同但核心基本面差异是无法弥补的，一旦市场出现趋势性下降（比 如21年下半年以来），很多城市没有政策空间。这阶段政策是比较理想化的，是针对一个稳定市场所制定政策，希望市场不发 生大的波动，但不同城市所处的长周期位置不同，因此这种稳定是很难维持的。再说供给侧。房地产行业的供给政策主要是土地、金融资源的分配原则，由于 供给政策需要通过企业投资进行反馈，且从拿地到施工兑现产生效果需要的时间更 长，调节难度更大，一般关系到行业的长期问题。

土地资源方面，14年初国土部加大中西部土地供给，减小经济圈供地，资源错 配导致了高库存问题，15年开始通过棚改货币化安置去库存，至17年高库存问题基 本解决。土地供应结构持续优化，从2006年的“7090”政策（90平以下占比70%）， 到2010年强调保障房，再到2021年强调保障性租赁住房，本质都是引导行业供给与 居民需求相匹配。金融资源的供给侧，主要体现为企业融资的把控，直接决定企业的投资能力。在2020年之前主要体现为融资渠道的管控，2021年“三道红线”则是因企施策，封 堵了企业违规增加财务杠杆的能力。

二）限贷限购政策调整历史回顾：需求端核心政策

需求端政策工具，从强弱力度来看，信贷工具＞限购＞限价＞落户＞限售>其他 （公积金、补贴、税收）。信贷工具包括首付比例的调节、认房认贷标准调整等。我们对过去20年首付比例进行了梳理，2003年开始全国一刀切规定首套房首付 20%、二套房适当提高首付比例，到2022年，差异化信贷调控体系逐步建立，包括 首套及二套，普通住宅及非普通住宅，本地户籍家庭及外地家庭，家庭、单身或离 异，不同城市之间、城市中的不同区域、包括最新不同子女数量，都执行了差异化的 调控，可以说调控细节越来越多，颗粒度越来越细。

从最低首付比例来看，2003-2009年确定为下限20%，10年9月首付下限提升至 30%，15年9月下调至25%，16年2月再次下调至20%，因此对于16年2月至今，非限 购城市政策下限20%的政策约束并没有发生变化。从最高首付比例来看，二套首付07年9月上调至40%，10年4月上调至50%，11 年1月上调至60%，逐步提高，15年“330”新政下调至40%（北京执行50%），16年 2月非限购城市下调至30%，限购城市则执行30%-80%不等的最高首付。

二套房认定标准对首付影响较大。07年12月的央行452号文件首次明确了是 “以家庭为单位认定房贷次数”，已利用按揭购置首套房（房贷未结清）的，普遍按 二套政策执行，即“认贷不认房”。10年6月住建部、央行、银监会对二套房认定标 准调整为“认房又认贷”（使用过房贷记录的，名下无房算二套，名下一套房且贷 款已结清的也算二套房），这一政策持续了4年，直至14年9月“930”调整回归认贷不 认房，名下有一套房且已结清房贷按首付30%计算。16年9月以来，新一轮的限购开 启因城施策，北京等部分限购城市再次执行“认房又认贷”，其他城市继续执行“认贷不认房”。2022年2月28日，郑州取消“认房又认贷”成为本轮首个放松二套房认 定标准的城市。截至22年5月末，多数限购城市的限购限贷力度强于历史任何一个时 期，非限购城市则相反，属于历史最宽松的阶段。

限购的本质是限制新房需求，限售在短期影响二手房供给，长期抑制投机性需 求。从2010年4月，“京十二条”规定同一购房家庭只能在北京新购买一套商品住房， 拉开了限购序幕（注意是限新购），10年下半年，有17城启动了限购。2011年1月“新 国八条”规定房价上涨过快城市原则上本地限购2套，外地限购1套（需提供一定社 保证明，含二手房），由于新政考虑名下房屋套数，限购力度强于10年。20余城启动 限购或限购升级，至11年末，已有46城市执行限购（以一二线为主），至此限购市场 的市占率为52%。

从11年末至12年，中央与地方政策博弈，中央强调坚持调控不动摇（没有进一 步收紧），地方尝试性松绑限购，但随即被中央叫停。典型的事件包括10年10月佛山 允许本地新增一套7500元/平以下住房被叫停、10年11月成都放松网签时购房资质审 查被叫停，12年2月上海放开外地二套房被叫停，芜湖免契税+补贴被叫停，12年7月 珠海取消限价、部分区域取消限购被叫停。进入13年，2月新国五条要求限购范围扩 大至全市，购房资格审查移至合同前，外地家庭缴纳一定社保限购1套，包括北上广 深在内的10个一二线城市限购升级。12-13年限购范围与11年末保持一致。