14年6月至15年6月，41城逐步取消限购，主要集中在14年7-10月。从取消限购 的城市范围来看，至15年6月末仅有北上广深以及三亚5个城市仍执行限购。大范围 不限购的时间持续至16年9月初。2016年930开启了新一轮限购限贷，16Q4的限购限贷首先集中在一二线城市， 包括天津、成都、郑州、济南、合肥、武汉、南京等18城，17年限购范围拓展三四 线至51城，至2021年限购限贷的范围稳定在62个城市，市占率约为55%，与11-13年 的市占率大致相当。与11-13年对比，16-20年限购政策升级，有三个特点，

一是限购“一城一策”， 不再对一二线一刀切。对于长春、哈尔滨、西宁、乌鲁木齐、呼和浩特、贵阳等非热 点二线城市不执行限购（西宁21年限贷），同时增加了热点区域三线城市的覆盖，如 东莞、中山、泉州、保定、扬州、嘉兴等。

二是限制政策调控颗粒度增加。热点城市甚至在2016年以来经历了3次以上的 政策升级。升级内容包括，限售年限的升级（11-13年没有限售），社保年限的增加， 首付比例的上调，限购范围的扩大等。

三是本轮限购政策力度回到历史最严水平。对比核心限购城市的限购政策，可 以发现16年收紧政策基本上与13年口径持平，甚至更加严格，比如广州、深圳、厦 门、郑州等城市，均补充了对于单身居民的限制，且提高了连续纳税条件与离婚限 制等条件。政策完整性更好，补短板堵口子。而且这些细分政策的条件释放，也可以 针对不同城市，进行口径的调节。

三）直接干预价格预期的行政工具限价及限签政策

限价政策，在10年就有执行，10-13年主要体现为规范市场“一房一价”、不得 擅自调高销售价格等市场监管政策，有部分城市如银川在2011年提出新房价格涨幅 不超过人均可支配收入（小于10%），但整体对于价格并没有较强的约束。在2016年 提出“房住不炒”以来，2017-2018年各地房价的涨幅成了中央监测地方房地产调 控成果的重要指标，限价政策也趋于严格。从结果来看，70城新房及二手房价格环 比涨幅，在2019年之后环比均没有超过1%，限价取得了明显的成效。

限价的方式有两类，一是在土地出让环节“限房价”，二是在房源供应取证备 案环节进行限价，不论何种方式的限价，本质是降低新房房价上涨的预期，抑制投 机性需求。需要注意的是，高价盘的网签会拉高当期房价，因此在实际网签层面，高 价盘网签速度受到一定限制，即是所谓的“限签”。此外，限价还产生了两个行业 现象，一是开发商利润率的下降，从结算端可以看出行业土地毛利率水平在2018年 之后有显著的回落，19年以来稳定在20%左右（21年末地价回落，利润率边际改善）；第二是新房限价导致的一二手房倒挂，从而引发出新的投机性需求（虽然限售可以 一定程度抑制，但明显存在套利空间），为解决这个问题2021年包括北京、上海、深 圳、成都等13城出台二手房指导价，对二手房价格进行干预，进一步稳定价格预期。

限价政策的收紧与放松不容易观测，属于动态调整。21年下半年以来，关于限价收紧的调控频率显著减少，70大中城市房价21年9月环比转负，22年2月，长沙明 确改善型需求价格涨幅可以放松至8-10%（之前的限制为5%），，边际上的放松可在 基本面恢复过程中起到一定提速作用。

当前限价政策的执行在一二线城市已经与土地出让并轨，在土地出让合同中或 者是约定出让过程中，明确规定商品房的销售最高价与均价，因此在购地阶段，开 发商就对后续销售项目的利润情况有一个比较明确的判断，不会出现17年那种突然 干预影响销售利润率的情况。

四）其他城市政策：税收、公积金、人才补贴等

我们把落户、税收、公积金、人才以及其他补贴归为一类去讨论，核心原因是这 一类政策出台频率高、范围广，单一政策对基本面影响并不大，但在2016年以来这 种高频率、低强度的“微调”政策是精细化调控的重要组成部分。

首先看税收相关的调整。早期我国关于房地产的税收属于中央调控的范畴，一 个有代表性的例子是关于营业税全额征收的条件，经历过多次调整。05年5月的条件 是不满2年，06年5月至08年11月升级为不满5年，08年12月-09年12月政策放松降至 不满2年，09年12月至15年3月期间重回不满5年，15年330新增放松至不满2年，16 年营改增，对北上广深差异化调控。此外，契税、印花税、土增税等税收在08年也 曾作为放松手段进行调整。而在16年以后，各地因城施策，税收的调节不再一刀切， 地方政府有权利给予一定契税优惠以稳定市场表现（22年初）。

近年来对基本面影响相对较大的是落户政策，尤其对于限购城市而言，落户的 放松相当于对部分刚需人群的定向放松。落户放松有两个好处，一是政策合规，18 年发改委发布《关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》强调“全面 放宽城市落户”，18年实现进城落户1300万人。19年人社部发布《关于充分发挥市 场作用促进人才顺畅有序流动的意见》，强调全面放宽除极少数超大城市外的人才落 户条件，建立健全超大城市、特大城市积分落户制度，全面放开建制镇和小城市落 户限制。二是落户吸收的是人才等刚需群体，相比于直接放松限购，更有利于稳定 市场预期，当然政策力度弱于取消限购。

举例说明落户的影响。对比杭州和上海，15年杭州短期库存去化周期10个月， 高于上海的8.7个月，16年以来杭州落户条件相对友好，19年杭州政府发布《贯彻落 实稳企业稳增长促进实体经济发展政策举措》规定，全日制专科人才在杭工作并缴 纳社保的可落户，2016-2020年杭州新增户籍人口90万人，同期上海新增33万人，从 短期库存的角度来看，截至21年末，杭州去化周期降至1.2个月，上海为6.7个月，上 海库存水平处于低位（<12个月），但杭州市场表现更强。