降首付、降利率，本质都是降低购房成本。我们结合房价、首付、利率、收入水 平定义一个购房难度的指标，计算方式为，购置90平米住房所需的置业资金除以人 均可支配收入，所需资金这里定义为支付首付+5年按揭贷（30年等额本息）。首付是购房成本的主导因素，因此假设购房难度仅考虑一部分按揭成本（5年），以平衡首 付与按揭对购房难度影响的比例。

我们计算了6种情况，衡量全国购房难度的上限与下限。即北京首套普宅、北京 首套非普宅、北京二套普宅、北京二套非普宅、非限购城市首套、非限购城市二套， 北京采用北京住宅成交均价及北京城镇可支配收入，非限购城市采用全国住宅均价 和全国城镇人均可支配收入代替。从数据来看，08年10月至09年1月的4个月，北京首套、二套购房难度分别下降 8年（24年到16年）、13年（34年到21年），整体降幅较大，非限购城市首套、二套 购房难度由于房价的回暖，实际波动不大，09年相对08年购房难度仅下降1年左右。11-12年周期，行业问题并不需要08年周期相当力度的放松，政策主要体现为利 率的下行。北京二套、北京首套、非限购城市二套、非限购城市首套在11Q3的购房 难度分别为39、30、17、13年，至12年末降至31、23、15、11年，下降幅度分别为 8、7、2、2年。

14-15年周期，限购城市购房难度的下降主要在14年完成（房价下跌叠加按揭利 率下降），14年2月北京二套、北京首套、非限购城市二套、非限购城市首套的购房 难度分别为31、23、16、12年，至14年末分别下降至26、19、14、10年，降幅分别 为5、4、5、2年。15年虽然按揭利率仍持续下行，但随着房价的上升，北京15年末 首套、二套购房难度与14年末大致相当，非限购城市首套、二套购房难度随着首付 和按揭的下行，分别下降2年、4年。

16年以来，各地因城施策，购房难度的差距拉大，北京二套普宅、非普宅购房 难度稳定在39年、45年左右，非限购城市二套购房难度按20%下限计算稳定在11年 左右。首套房方面，北京首套房购房难度需30年左右，非限购城市首套房难度在10 年左右。从这个角度来看，非限购城市在执行最低首付的情况下，不通过无棚改货 币化等刺激政策，购置难度基本处于较低水平，下行空间仅有按揭利率。而限购城 市，对比其09年初、12年末、14年末的位置，存在10年左右的购房难度下行空间（需 要注意的是，考虑到北京作为一线城市，参考15年或维持现有政策，除一线之外的 其他限购城市存在调节空间）。

二）购房难度下降空间：

本轮周期高线城市有 2 成下降空间

我们对本轮周期购房成本下降空间进行测算，已知“四限”空间下限为16年2月 （一线+三亚5城限购限贷，二线取消四限），按揭贷款利率下限22年5月首套、二套 分别为4.25%、5.05%，假设一二线城市政策下降至16年2月水平，按揭贷利率均降 至现有下限水平，测算购房成本的变化。从结果来看，若仅考虑首付的变化，36个二线城市购房成本将下降39%，12个 三线城市购房成本将下降40%。若考虑首付+5年按揭利率（30年等额本息成本）， 一线下降1%，36个二线下降22%，12个三线下降25%。考虑按揭利率的降幅更小， 是由于首付比例的降幅以及影响比例更大。至于其他三四线城市，由于首付比例已处于底部，考虑首付及按揭的购房难度， 在按揭利率从5.99%下降至5.05%的情况下，购房难度从8.4年降至8.1年，下降4%， 下降空间弱于二线及12个样本三线。

基于20年市场规模，4个一线城市、36个二线城市，12个样本三线城市分别为 1.87万亿、6.95万亿、1.54万亿（合计10.37万亿），占全国的比重分别为11%、40%、 9%（合计占比60%），其他三线城市市占率40%。按照市场规模的权重，对分类城市降幅进行加权，仅考虑首付的购房难度全国 将下降20%，考虑购房及按揭购房难度全国下降13%。我们认为，核心还是关注高 能级市场，政策刺激需求带来的基本面复苏，将带动其他三四线市场的恢复。

三）基本面预测：

核心复苏带动周边，预计 22 年销售金额下降 18%

22年4月-6月，自上而下的地产政策预期引导显著增强。央行降低普宅首套贷款 下限至基准-20bp，限购城市也纷纷跟进调节，通过四限放松结合创新型的政策，放 宽对居民购房的限制。预计本轮重点城市政策将向16年2月水平看齐，首套贷款利率目标4%-4.5%，除少数一线及强房价二线城市外，大部分城市首付比例降至20%、 二套降至30%。

4-5月是疫情、房价预期、经济预期，三个负面因素影响叠加的高峰，6月随着企 业推货量的增加以及政策的利好，整体呈现弱复苏态势。百强房企22年6月销售同比 下降43%，较5月降幅收窄17pct。从结构来看，均价17000元/平以上的房企销售同 比下降19.4%，而均价在14000-17000元/平、14000元/平以下的房企分别同比下降 49.9%、52.5%，复苏是结构化的，6月仅有高能级城市表现较好，低能级城市降幅 收窄不明显。这也是45城高频数据的表现（-7%）强于百强房企（-43%）的核心原 因，即45城多为数据易获取的高能级城市，存在一定样本偏差。

目前全国四限政策评分累计下降13%，距离下限（926分）还有53%的下降空间， 在销售数据在4-5月见底、6月开始复苏之后，假设下半年维持5-6月政策释放的节奏 持续推进，三四季度销售的降幅将持续收窄并于年末回正。预计2-4季度，全国商品 销售面积同比分别下降35%、15%、5%，销售均价同比下降7%、增长5%、增长10%， 全年销售金额14.9万亿元，同比下降18.0%。

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发布于：北京市

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