其他政策方面，根据我们统计，2016年9月至2022年4月，重点城市公积金收紧 与放松分别出台了326次和411次，因城施策有松有紧，主要包括公积金贷款额度的 调整、首付及利率的调整、异地缴存与提取的调整、贷款人群的调整等等。在08年 及14年中央政策出台前，公积金的调整也作为地方尝试性放松的重要抓手。此外16 年9月以来，与落户政策一致，人才购房优惠或补贴政策持续推出，截至目前已出台 419次，在市场景气度较弱的时期，有助于稳定市场需求。

五）唯一留在中央的地产调节政策：按揭利率调节

按揭利率的调整分为3个层面，一是加息降息对基准利率的影响，二是按揭利率 与基准利率的利差，三是二套与首套按揭利率的利差。我国商业贷款利率在19年之前跟随基准利率，因此加息降息的货币政策对居民 贷款成本有直接影响。比如06-07年加息周期，首套按揭贷款利率从5.51%上升到了 6.66%，08年降息周期，首套利率又降至4.16%，10-11年加息周期，首套按揭利率 上升至7.62%，12年降息叠加差异化按揭利率政策，回落至6.2%左右，14-15年降息 周期，再次下滑至最低4.44%（16年9月）。19年8月LPR推出后，房贷利率与5年期 LPR挂钩，经过三次调整后，20年4月至21年末5年期LPR连续21个月维持在4.65%， 进入22年LPR开始调整，1月下降5bp至4.60%，5月下降15bp至4.45%。5年期LPR 的下降将引导按揭利率的下降。

除基准之外，另一个影响因素是折扣/加点。2011年之前，首套房贷利率均享有 折扣，即低于基准利率。02年-08年10月，首套折扣在85-9折之间调整，08年最低执 行7折利率（历史最低），11-13年首套房贷利率在基准上下波动，14年930新政再次 执行最低7折利率优惠，重回08年政策下限。17年以来折扣逐步消失，从17年下半年 至21年首套房贷利率平均上浮基准（LPR）70bp左右。22年5月，央行规定首套普宅 利率下限可以降至基准以下20bp，时隔7年再次出台首套房贷利率优惠，最低下限 （4.25%）相当于5年期LPR（4.45%）的96折，绝对按揭利率下限低于16年低点 （4.44%，9折左右），高于08年低点（4.16%，7折）。

二套房贷利率方面，03年6月取消二套房贷利率优惠，二套利率参照基准利率， 一直到07年9月，央行359号文，明确二套房贷利率上浮10%，此后一直维持这一上 浮比例（09年4月部分银行执行层面有所打开，随后被中止），16年9月至21年，二套 房贷利率平均高于基准90bp左右，上浮比例约20%，高于LPR规定的加点60bp的下 限，二套房贷利率同样存在下降空间。

从历史来看，08年9月至12月（4个月）首套、二套房贷利率下降250bp、386bp， 14年下半年至15年底（18个月）首套、二套房贷利率下降238bp、214bp。大周期往 往对应着按揭利率的大幅下行，本轮周期，22年6月，根据贝壳数据，首套、二套房 贷利率下行至4.42%、5.09%，21年10月至22年6月累计下降132bp、91bp，下降速 度22年<14年<08年。从空间来说，首套、二套利率距离当前下限（4.25%、5.05%） 还有17bp、4bp的空间，下降空间不大，未来更多关注基准利率的变化。

总结一下第二部分的内容，地产行业的政策经历了从中央到地方、从单一到多 元的政策思路变化过程。早期大开大合的政策导致了不同基本面情况的市场，价格 差异较大。而因城施策之后，地方政府并未对调控工具享用充分的使用权限，导致 本轮大周期底部力度不足。22年4月之后，信贷政策、限购、限价以及利率调节等工 具已经充分下放，预计后续有效政策将不断增加。

三、政策具备空间：量化方式比较政策放松的力度

一）22 年需求端政策特点：地方主导，频次多而力度弱

21年下半年以来，行业环境改善，地方政策试探性逐步放松。21年四季度放松 主要集中在人才补贴、公积金放松，放松力度较为有限。进入22年，1月广州、杭州、 合肥等地按揭利率出现明显下调，2月多个非限购城市开始下调首付比例（并没有实 质突破）。3月1日郑州取消“认房又认贷”，南宁下调首付，4月南京部分区域取消 限购，兰州下调首付，5月以来，更多城市加入松绑“四限”的城市名单。

从21年四季度到22年二季度，本轮地方政策有三个特点，一是政策力度是逐步 深入的，从补贴、公积金调整等力度稍弱的政策到取消限购、降低首付等影响居民 购房能力及购房难度的政策。二是城市范围逐步扩散，从低能级的非限购城市到南 京等核心二线城市。三是由于本轮地方自主调节，并不由中央统一落实政策，叠加 相对低库存的环境，力度如何精准把控成为各地政府的难题，因此并不像过去08年、 14年那样坚决迅速，单个城市出台政策的频率较多，单次政策的力度也较弱。

以南京为例，14-16年周期跟随全国放松，14年9月取消限购和“认房又认贷”， 15年3月二套未结清首付从60%降至40%，15年9月首套首付从30%降至25%，16年 2月首套、二套最低降至20%、30%。而本轮周期，首先初始政策力度强于11-13年 周期，二套首付比例最高80%且执行限售政策，根据南京政府网站、乐居、房天下信 息，22年4月，南京部分区域放松限购，社保要求从2年降至6个月，部分银行认房不 认贷，22年5月，二孩家庭可新购一套住房，22年6月，外地购房社保可补缴。22年 南京单次政策力度明显弱于14-16年周期的中央政策，不论是区域的放松，还是二孩 家庭的放松，都是边际的调整而直接取消限制。

二）累计来看，截至 22 年 6 月地方政策评分还有 53%的下降空间

为了更好衡量政策力度，我们对四限政策进行打分，对限购套数、外地购房社 保要求、是否认房又认贷、二套最高首付、限售年限、二胎政策优惠、区域放松政策 等情况进行打分。主要统计与购房难度、购房门槛较为相关的政策，暂时不考虑力 度偏弱的公积金、人才、补贴等政策。分值权重方面，限购条件分为两部分，首先本地限购1套属于最严政策（极少数 城市，南昌），评分为8分，多数限购城市限购2套，评分为4分，本地限购3套及本 地可新购1套（2010年）评分2分，本地不限购外地限购2套评分1分，不限购0分。值 得注意的是，22年以来部分地方针对二胎家庭可新购一套，属于部分群体的新购一 套，分值应当介于限购2套及限购3套之间，对应评分3分。其次是社保条件，外地缴 纳社保要求直接限制了流动人口的购房能力，城市能级越高要求越严，我们判定社 保1年1分，5年5分。