|
深度丨一文读懂房产税的四大问题 2018-09-18 18:15 来源:亿翰智库 原标题：深度丨一文读懂房产税的四大问题 前 言 房产税由来已久，每年都会被拿出来讨论一段时间，对于可能产生的影响更是众口铄金，但事实上并非所有人对其都有充分的了解。 本文将围绕以下四个问题展开深入分析： 1 行业内趋势性认为房产税的出台能够降低房价，或是填补地方债务巨坑，又或是能够调整社会资源配置方向，提高资源利用率，为此我们将基于一定的假设，对房产税的征收总量(主要针对住宅)进行预测,分析全方位征收房产税对政府财政缺口的贡献率，土地出让金的替代度以及可能对居民的生活增加的负担等等； 2 房产税被提及频率明显提高，房产税的出台也具有一定的确定性，房产税的文件出台相对容易，但是其全面执行是否为易事，其中又将面临哪些困难和挑战？ 3 房产税是对房产持有环节征收的财产税，如果真的要出台房产税，针对居民的各种税收和房地产行业内调控政策是否需要调整？中国的各能级城市的基本面及房地产市场发展现状差异甚大，如何在各城市间因城施策？仅对每年新增的房屋进行征税是否合理？ 4 房地产行业的长治久安关系到国计民生，房产税势单力薄，如何构建有效系统，成功保障房地产行业的健康稳健发展。 同时，为了让大家对房产税有更加清晰全面地认识，我们将在文章最后附上房产税定义、房产税与房地产税之间的关系，行业内对于房产税的认知误区，以及国际上对于房产税的征收经验。 核心摘要 一、征收房产税的影响有多深， 范围有多广？ 从上海和重庆两市房产税的试点情况来看，每年房产税征收总额占地方一般公共预算收入的比例维持在3%的范围内，对地方财政收入的贡献作用不大。 同时，我们对全面征收房产税后可能征收的房产税收入总额进行了测算，全年房产税收占地方公共预算收入的比例不足12%，占土地出让金收入的比例低于30%。假设房产税收入完全替代土地出让金收入，那么城镇人口人均每年需要缴纳6146元的房产税，占据城镇居民人均净收入的51%，这将给城镇居民增加沉重的负担。在城镇人口人均住房面积30平米的假设下，如果房产税完全替代土地财政，那么房产税征收税率为5.5%，这可能与核心城市房价涨幅相差深远，预计也难以有效打击房产投机投资性需求。 决定房价的通常是供给、需求和货币，房产税无法决定供给需求，也无路径影响货币走势，因此无法成为调整房价的工具。 如果说希望通过征收房产税来实现社会资源的分配方式和方向，其作用可能也是有限的，房产持有环节增加的成本最终料将转移到无房阶层身上，进而进一步拉大居民间的差距，提高基尼系数。 二、短期内，房产税全面执行仍面临严峻挑战 除了技术问题外，房产税的出台和全面执行还需考虑许多客观问题或者还需克服众多难点。首先，当前中国的社会阶层结构决定了中国尚未形成有效的纳税群体，纳税需求难以充分满足；其次，全方位征收房产税的难度大，代价高，最终可能无法将房产税有效收缴，即使能够强制将房产税收上来，收到的税可能也无法覆盖收税成本；最后，在社会群体结构尚未完全情况下，强制性征收房产税或将引致更深层次的社会变革，这也将对中国的内需形成巨大冲击。 三、房产税将会怎么征？ 当前居民的税收负担相对较重，包括房地产行业内和外的各种税收，如果不对税收体系内各种税收进行重新厘定，再另加房产税，那么将对居民施加沉重的税负压力，这势必不利于消费升级的顺利实现。当前，多数城市特别是核心城市处在政策的压力调控下，其房地产产市场的成交并非正常态，限购、限贷等政策也只能在短期内对房地产市场发展起到作用，难以长久发挥作用，而房产税的作用更长久、更持续，如若以长期的房产税换得短期的限购政策的退出或许能更好的维持房地产行业的正常秩序，限购放开，有能力购房者为资产的持有付费，那也理所当然。对于房产税的征收要综合考虑各能级城市基本面之间的客观差异，因地因时施政。如果仅仅将增量房屋作为收税标的也非明智之举，（二手房）存量房，房改房、共有产权房、拆迁补偿房都应该列入收税标的范围。 四、“四管齐下”构建长效体系， 保障房地产行业长治久安 房产税出台的主要目的在于维持房地产行业的长治久安，但仅仅房产税而言，其势单力薄，需要“房产税、分税制改革、长租公寓、B2G”四管齐下构建长效体系，才能真正保障房地产行业的健康、可持续发展。 目录 一、征收房产税的影响有多深，范围有多广？ 1、房产税总量有限，无法解决地方财政缺口 1.1上海和重庆房产税的年收入有多少？ 1.2房产税是否能成为政府土地财政的替代方式，成为填补地方财政缺口工具？ 1.3如果房产税取代土地财政，购房者将怎么办，房价又会有何变动？ 2、无法影响供需及货币走向，房产税不是调节房价的方式 2.1单靠房产税能否影响房价？ 2.2房产税是否会对房屋成交量形成抑制？ 3、单靠房产税无法实现社会公平性 4、房产税出台会有哪些影响 二、短期内，房产税全面执行仍面临严峻挑战 1、征税群体规模尚小，无法支撑纳税需求 2、大范围征税的难度大、代价高 3、贸然大范围征收房产税或将引致更深层次的改革问题 4、房产税会出，但短期全面执行难度较大 三、房产税将会怎么征？ 1、“长期”换“短期”，政策对冲，有房者自主交税 2、各税种重新厘定，平衡纳税人税务负担 3、因地因时制宜，保障居民合理利益 四、“四管齐下”构建长效体系，保障房地产行业长治久安 1、分税制改革——解决财政缺口问题 2、B2G模式——国家引导企业服务实体经济 3、长租公寓——打破消费惯性，缓解住房需求 4、房产税——不可少，但短期全面执行难 附：房产税存在认知误区，房产税房地产税 1、房产税的认知误区 2、什么是房产税？房产税属于财产税 2.1中国的房地产税与房产税 2.2房产税的国际经验
一. 征收房产税的影响有多深， 范围有多广？ |
