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情形1：假设居民人均住房面积为30平米，2017年全国商品住宅成交均价为7613元/平米，全国总人口13.9亿，城镇化率58.52%，因此城镇居民住房面积总量=13.9*58.52%*30= 224.03亿平，税基=224.03*7613*70%*sr。当无税收优惠，并且税率为1%时，即（tr*ur）=（1%*1）时，2017年全年所能征收的房产税总量约为1.3万亿元。我们取各税率和免征面积假设下所能征收的房产税总量的中位数（Median）作为最终所能取得的房产税总收入，即7803亿元。 表：（tr*ur）假设下，全年房产税征收总量（亿元）
情形2：假设居民人均住房面积为35平米，城镇居民住房面积=13.9*58.52%*35= 284.7亿平米。当无税收优惠，并且税率为1%时，即（tr*ur）=（1%*1）时，2017年全年所能征收的房产税总量约为1.52万亿元。各税率和免征面积下所能征收的房产税总量的中位数（Median）为9103亿元。 表：（tr*ur）假设下，全年房产税征收总量（亿元）
情形3：假设居民人均住房面积为40平米，城镇居民住房面积=13.9*58.52%*40= 325.37亿平米。当无税收优惠，并且税率为1%时，即（tr*ur）=（1%*1）时，2017年全年所能征收的房产税总量约为1.73万亿元。各税率和免征面积下所能征收的房产税总量的中位数（Median）为10404亿元。 表：（tr*ur）假设下，全年房产税征收总量（亿元）
（2）2020年房产税征收总量 情形1：假设居民人均住房面积为30平米，2020年全国商住宅成交均价为8898元/平米，全国总人口14.12亿，城镇化率62.2%，因此城镇居民住房面积=14.12*62.2%*30= 263.4亿平，税基=263.4*8898*70%*sr。当无税收优惠，并且税率为1%时，即（tr*ur）=（1%*1）时，2020年全年所能征收的房产税总量约为1.52万亿元。各税率和免征面积下所能征收的房产税总量的中位数（Median）为9120亿元。 表：（tr*ur）假设下，全年房产税征收总量（亿元）
情形2：假设居民人均住房面积为35平米，城镇居民住房面积=14.12*62.2%*35= 307.24亿平米。当无税收优惠，并且税率为1%时，即（tr*ur）=（1%*1）时，2020年全年所能征收的房产税总量约为1.77万亿元。各税率和免征面积下所能征收的房产税总量的中位数（Median）为入10640亿元。 表：在（tr*ur）假设下，全年房产税征收总量（亿元）
情形3：假设居民人均住房面积为40平米，城镇居民住房面积=14.12*62.2%*40= 351.14亿平米。当无税收优惠，并且税率为1%时，即（tr*ur）=（1%*1）时，2020年全年所能征收的房产税总量约为2.03万亿元。各税率和免征面积下所能征收的房产税总量的中位数（Median）为入12160亿元。 图表：在（tr*ur）假设下，全年房产税征收总量（亿元） 通过估算可知，每年全国征收的房产税收入数额有限，占政府公共预算收入和土地出让金的比重不足12%、30%，在多数城市土地财政模式无法长久持续的情况下，房产税更无法替代政府的土地出让金收入，因此房产税对于缓解财政压力的效用可能也极其有限，因此真正要解决地方政府的财政缺位问题，单靠房产税无法从根本上解决问题，还是得从根本上解决税收体制的问题。
2018年7月31日，中央政治局工作会议提出“把补短板作为当前深化供给侧结构性改革的重点任务，加大基础设施领域补短板的力度”，这意味着未来政府将在基建板块上投入更大精力，但基础设施领域的投入如何解决？政府为了一些基础设施的建设已经债台高筑，靠房产税吗？显然房产税能力有限。根据测算，房产税收入占基建投入的比例最高为6.0%，相对基建投入来说，房产税的总量可谓是杯水车薪。 表：房产税收入与政府公共预算收入、土地出让金等的比较
假设房产税完全替代土地出让金收入，在人均住房面积30平米的情况下，房产税的税率将达到5.5%，这对普通城市，特别是经济不甚发达的小城市购房者而言无疑是沉重的负担，若房价涨幅低于房产税税率，对房屋持有者而言，住房则会由资产变成负债，肯定抛之而无不及，如此一来，房产税将成为房屋库存去化的掣肘；而核心城市每年房价的涨幅难在此税率值之下，这很难让核心城市房屋资产配置趋势发生根本性改变，难以有效遏制房地产行业投资投机行为。 表：若房产税替代土地财政后，税率变化情况
1.3如果房产税取代土地财政，购房者将怎么办， 房价又会有何变动？ 退一步说，如果房产税能够替代土地财政，那么作为房产税的直接贡献者——城镇居民将增加多大的负担？ 为此，我们以2017年数据为基础进行了测算。分别假设房产税对土地出让金收入有不同的替代程度，进而测算城镇居民的房产税税负压力。 |
