通过测算，我们发现，当房产税对土地出让金的替代系数分别为80%、90%、100%时，城镇居民人均年房产税缴纳额分别为4917元、5532元、6146元，这占城镇居民消费后收入的比例分别为41%、46%、51%，这是什么概念呢？除了日常消费，居民几乎把一半的钱都用来交房产税了，居民没钱了，生活幸福感也没了，社会问题自然会接踵而来。

表：2017年房产税占居民净收入的比重

另外，退一万步说，如果房产税真的替代了政府的土地出让金收入，甚至填补了地方政府的财政缺口（当然，这属于小概率事件），那么地方政府推地的意愿是不是更小了，土地供给减少，房企拿地的难度是不是又会提高，房企又将采取怎样的方式拿地？土地的成本是不是又得上行，地价决定房价，地价上行后，房价是不是又得跟着水涨船高，最后增加的成本是不是又得回到购房者身上？众多问题待解。

我们认为，如果房产税真的目标在于填补地方政府债务缺口（这不现实），那么也必将在其他方面进行商榷，拟定相互平衡的方案，如在其他税收上进行让步，又或者是极端的情况，中央政府给予居民一定的支持（这在本质上是中央为地方政府的债务买单，为地方政府兜底，这种情况不会发生）。

2、无法影响供需及货币走向，房产税不是调节房价的方式

房地产行业多参与方谈房产税色变，最根本的原因在于认为房产税将成为调整房价的工具，普遍认为房产税出台后，房价将大幅降低。然而通过比较上海、重庆，发达国家出台房产税后房价的表现可以发现：房产税出台后并未使房价下跌，即使对于房价短期内具有一定调节作用，但是长期内也无明显影响，一些发达国家出台房产税后，房价非但没跌，还出现了明显的上涨。那么房产税是否能够影响房价，那么房产税调控房价的机制是什么呢？

2.1单靠房产税能否影响房价？

单纯希望依靠房产税解决政府的财政缺口问题可能难以实现，认为房产税能降低房价也有点牵强，最直观的感觉是，上海和重庆推出房产税试点这么多年来，房价并没有出现下降趋势。

上海属典型的一线城市，其房价一直维持在高位；而实行房产税试点后，重庆的房价在一定时间内没有上涨也不是因为房产税，而主要是因为重庆的住房供给量过大，需求跟不上供给，房价想涨也无力。

表：重庆市商品住宅成交均价及销供比

如果说房产税能够降低房价，那么其作用于房价的机制是什么呢？本质上而言，影响房价走势的因素主要是供给、需求和货币，房产税只能增加房地产持有环节的成本，供给、需求有其自身发展规律，房产税不会对供给和需求产生影响，同时房产税也没有路径影响货币走向，无法引导资金进入或流出房地产市场，因此，即使出台房产税，其目的可能也不在于降房价，通过观察发达国家（如美国）的房产税征收情况可以发现，发达国家征税后将税收用于社区的建设，取之于民，用之于民，这样一来呢，房屋的配套更加完善，房价就更没有下跌的可能了，因此就出现了房产税征收量与房价上涨之间的正向联动关系。

2.2房产税是否会对房屋成交量形成抑制？

从重庆出台房产税前后商品住宅成交量走势可以发现，实行房产税后，重庆市2012年全年商品住宅成交量同比增速减缓，之后全年商品住宅成交量并未出现下跌，而是保持稳定上行态势。

图：2010-2017年重庆商品住宅成交量走势（万平米）

房地产行业具有典型的金融属性，资本逐利的本性决定了在房价不跌的情况下，购房者对于房屋的配置意愿很难减弱。既然房产税不能影响商品房的价格，那么也就无路径影响商品住宅的成交量。

3、单靠房产税无法实现社会公平性

如果说利用房产税降低房价的目的无法实现，那么房产税是不是可以实现社会的公平性？如果说为了公平起见，我们仅针对富裕的中产阶级征收房产税，穷人则列为免征范围，最后将收来的税收用于提高低收入阶层的生活质量和水平，并降低低收入人群的生存成本。这样的设想极其美好，可是实现起来却很难。举例而言，在大城市谋生的普通工薪阶层多数无法购置属于自己的住房，因此只能租赁房屋，很多大城市的房东可能拥有不少于2套住房，如果向其征收房产税，那么房东真的会愿打愿挨吗？羊毛出在羊身上，最后的成本或将再次回到普通低收入者身上，存量财富转移的目标将无法实现，社会的不公平性料将加剧恶化。

4、房产税出台会有哪些影响

房产税的影响其实是有限的，总量有限使其无法成为填补财政缺口的有效方式；无法影响供给及需求关系和货币走向决定了房产税不存在调节房价的机制。

如果说房产税会造成什么影响，那可能会产生预期的风险，对房产税未来进程、具体实施的细则、执行的力度等等的猜测使得各方出现不同的心理预期。

基于对房产税相关进程的预期，不同能级城市可能会出现不同的影响。对于三四线城市而言，房产税增加了房产持有环节的成本，可能不利于三四线城市“去库存”进程。三四线城市本身就不存在发达的二手房市场，在一些非核心城市边界的三四线城市，房屋的投资属性并不那么明显，如果出台了房产税政策，可能会将原先置业的可能性抹杀。

对于一二线城市（主要指核心一二线城市），房产税的出台是不是能够改变住房供不应求的现状，促进资产的优化配置？当然，一二线城市住房的金融投资属性浓厚，房产税的出台虽然在一定程度上增加了房屋的持有成本，但若相比房价涨幅，房产税的税率较低时，房产税的出现并不能将用于投资的房屋挤入市场，无法实现资源的进一步优化配置。当然，还可能将成本转嫁到没有住房的居民身上，这样房产税的将成为资本化的工具助推房租或房价的上行。2018年中央政治局会议提及“坚决遏制房价上涨”是一个信号，中央对于房价上涨的容忍度降低，房价只能被遏制，即使是缓慢的涨也不行，如果未来某天房价静止在某个水平，不再快速上涨，那么房产税的征收是不是有可能逼着核心城市的房屋资产由资产转化为负债，这将不利于房地产行业的健康发展和社会的安定有序。

二.

短期内，房产税全面执行仍面临严峻挑战