市场上对于房产税出台后的所能产生的作用众说纷纭，或可以解决地方财政缺口，或可以降低房价；又抑或是可以让社会更公平，人民更幸福等等，但是房产税真正出台到底有什么影响呢，影响的范围会有多广，影响的程度有多深？

1、房产税总量有限，无法解决地方财政缺口

1.1上海和重庆房产税的年收入有多少

根据2016年统计年鉴数据，2016年全国的房产税收入约为2221亿元，占营业税、企业所得税和个人所得税的比例分别为19%、8%、22%。

表：中央和地方一般公共预算主要收入（亿元）

数据来源：2016年国家统计年鉴，亿翰智库

从2011年至2016年上海市和重庆市房产税征收税额来看（主要针对居民住宅征收，而且条件宽松），虽然房产税总额保持上行态势，但是其绝对量维持相对低位，上海市的房产税税收收入维持在200亿元以内，重庆市维持在60亿元以内。

2016年，上海市全年房产税收入为171亿元，占营业税、企业所得税和个人所得税的比例分别为20%、13%、29%，对上海市地方一般预算收入的贡献率仅为3%。重庆市2016年房产税收入对政府一般公共预算收入的贡献率为3%。这是什么概念呢？上海将于2020年开通的18号线工程总投资457.37亿元，而2016年征收的171亿元的房产税仅够修建18号地铁线的1/3里程。

图：2011年-2016年上海市房产税收入走势（亿元）

图： 2011年-2016年重庆市房产税收入走势（亿元）

表：2016年上海和重庆的一般公共预算主要收入（亿元）

数据来源：2016年国家统计年鉴，亿翰智库

1.2房产税是否能成为政府土地财政的替代方式，

成为填补地方财政缺口工具？

1994年分税制改革后，地方政府的事权和财权出现了明显的错位，中央政府将大额收入来源收归，地方政府缺少有利的收入来源，但是在政绩考核的压力下，地方政府只能通过举债来进行基建、投资和民生工程建设。2017年城镇基建投资额高达17.3万亿，占全年GDP总量的21%，我们预计2020年城镇基建投资完成额将达到23万亿。

图：2008-2020年城镇基建投资完成额（万亿）

作为土地公有的国家，土地出让金成为地方财政收入的最大来源，通常占政府性基金收入的80%左右，而土地资源有限，政府的土地财政模式不可持续，同时土地收入的波动性较大，因此靠出售或抵押国有土地来获得资金的方式具有极大的不确定性。那么，房产税是否能成为政府土地财政的替代方式，成为填补地方财政缺口工具？

图：2010-2017年地方政府土地财政依赖度

图：2017年典型城市土地财政依赖度

在讨论房产税是否能够解决财政缺口问题时，最直观的方法就是测算全年所能征收的房产税有多大体量。我们假设房产税划入地方税范围内，中央不抽取收入份额。

为此，我们将采用以下方法计算每年全国可能征收的房产税总量：

征税对象：拥有住房的城镇居民，农村人口拥有的住房不在房产税征收对象范围内。城镇居民住房面积=城镇人口*人均住房面积=总人口（P）*城镇化率（ur）*人均住房面积（s），人均住房面积分别取30平米、35平米、40平米三种可能。

征税优惠：根据上海和重庆的房产税试点来看，对于房产税的征收都拥有一定的优惠政策，各城市也均设定了一定的免征面积，据此，我们也对征收对象的住房面积设定一个征收面积比例（sr），sr∈[0.5,1]，当sr=1时，表示无免征面积。

计税依据：房屋市场交易价格的一定比例，参考上海房产税施行标准，取交易价格的70%；

房屋价值评估的标准：房屋评估值（V）=全国商品房成交均价（p）*房屋面积（S），因此税基=房屋评估值（V）*70%。

税率：参照上海、重庆和国际税率标准，税率tr∈[0.4%,1%]，全国商品住宅纳税总额=总人口（P）*城镇化率（ur）*人均住房面积（m）*征收面积比例(sr)*全国商品住宅房成交均价（p）*70%*税率（tr）。

在当前行业内对于房产税的各种论述中，2020年似乎成为房产税出台的关键时间点，因此为测算2020年全国所能征收的房产税总额，我们先对2020年商品住宅成交情况、城镇化率、地方政府一般预算收入进行测算。

图：2013-2020年商品房成交走势

图表： 2013-2022年商品住宅成交走势

图表：2013-2020年中国城镇化率走势

图表：2013-2020年地方政府一般预算收入走势

下面我们将在各种假设下，对2017年、2020年全国范围内可以征收的房产税（主要针对商品住宅征收）总体量进行测算。

（1）2017年房产税征收总量