一方面，普通城市自身的经济发展水平、交通、医疗、教育等配套设施建设较核心城市存在明显的不足，所以普通城市房屋本身的保值增值能力不如核心城市房屋；另一方面，普通城市人口外流严重，当然这不意味着这些城市的新房成交惨淡，反而人口外流较严重的城市新房成交可能更乐观，但是人口外流严重的城市房屋的空置率可能会较高，如果征收的房产税税率较高，可能会迫使房屋所有者将房屋抛售，这样反而不利于人民美好生活的实现和中国城镇化进程的推进。

对于房产税征收方式的选择也要综合权衡各方的利益。不同阶级对不同征税方式具有不同的取向，所谓中产及以上阶级希望按房屋面积套数来征收，而中产阶级以下群体希望按房屋面积来征收。如何权衡各方的利益？可综合考虑面积和房屋套数进行房产税计征，采用分级累进计税方式，获得利益越多者，缴纳的税款越高。对于免征面积的设定也至关重要，而上海、重庆对于免征面积的设定过于宽松，上海市人均住房免征面积为60平米，而截至2017年年末，上海市城镇居民人均住房面积为36.7平米，免征面积约为城镇居民人均住房面积的1.6倍，也就是说大部分的购房者可以免征房产税，同时0.4%、0.6%的征收税率也相对较低。

无论是对征税标的选择、税率的厘定、免税面积的设定，上海和重庆对于房产税的试点政策相对宽松，未来对于房产税的征收力度要相对加大。

表：房产税征收税率设定

注：房产税征收税率设定参考2013年至2017年全国商品房、商品住宅成交均价涨幅。套数顺序以房屋购置时间先后为准，多套房屋购置时间相同的按房屋面积排序，面积小的排序靠前，面积大的排名靠后，免税面积按照房屋套数依次扣除。三四线城市和一二线城市的各方面条件差距甚远，建议三四线城市居民的免征面积高于一二线城市，如三四线城市为40平米，一二线城市为30平米，免税面积的参考2016年全国人均住房面积（国家统计局数据：2016年全国人均面积为40.8平米，其中城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米）。

1998年，住房改革实现了房屋的交易市场化，在此之前，中国还经历了福利分房阶段，因此我国出现了多类型住房共存的现象。除了商品房以外，居民的住房还有单位分房，房改房，两限房，经济适用房，拆迁补偿房等等，非商品房范畴内的这些房屋又该如何收税？

产权归属模糊的房屋会影响房产的登记和价值评估，根据科斯定理（只要财产权是明确的，并且交易成本为零或者很小，那么，无论在开始时将财产权赋予谁，市场均衡的最终结果都是有效率的，实现资源配置的帕累托最优），产权不清会造成一定的负外部性。

以共有产权房为例，其产权通常是政府和购房者共有，到底该不该对其征税？如果不征，那么可能会进一步加剧共有产权房的争抢力度，届时是否会进一步推高共有产权房的房价？即使价格不涨，等到购房者将所有权都买过来时再交税，那么购房者在其中也存在变相套利的机会。如果征收，怎么征？

对于拆迁安置房又该怎样征税？一些额外获得拆迁安置房的住户可能缺乏收入来源，如果征税的话似乎剥夺了其生活的资本。也不排除一些住户可能会获得多套拆迁房，并且获得拆迁补偿房的居民本身就属于中产阶级及以上，如果不对这种房屋所有者征税，那么肯定会引起部分购房者的不满，所以对于拆迁补偿房也因根据购房者实际情况进行房产税的征收，具体征收方法可参照商品房征收方式。

（3）征收的税基如何确定？是按起初的成交价格计征，还是每年对房产进行估值，仅对房屋增值的部分进行征收？

一些发达国家，包括中国的上海、重庆两市均是根据房屋的市场交易价格为基础计提房产税，通常在交易价格的基础上增加折扣系数，如0.7或0.8。房产税本身就属于资产持有税，资产持有者为资产付费也是理所当然，建议根据房屋当年市场估值征收房产税，若资产升值，则所交税款相应提高，若资产贬值，则所交税款较上年会有所减少。建议选择房屋估值*0.8作为最后征税的税基。

房屋估值是项艰巨的工程，需要专业的房产评估的机构或人员，每年对房屋价值进行评估同样耗时耗力，可选择3年一周期，每3年对房产进行一次重新估值。

（4）房产税的归属，是完全作为地方政府税收，还是作为地方中央共享税？征收的房产税如何利用？

根据前文测算，每年所能征收的房产税总额与土地出让金等相差甚远。因此房产税难以作为补足地方财政缺口的最佳方式，但是可以将房产税收入作为地方税种，收缴完成后可以用于保障房建设等民生工程，也可将其用于社区建设，完善社区配套服务。

当然，当前中国目前区域间、城市间的贫富差距甚大。可将房产税作为中央、地方共享税，由中央提取一定比例，如20%，30%，用于贫困区域的基础设施建设等建设上，提高贫困区域人民生活质量，为人民实现美好生活加持。

无论房产税什么时候出台，其出台具有明显的确定性，目的也是在于维持行业持久稳定的发展秩序，当然需要把握好各种税收、各类政策之间的搭配、协调，以更倾向于发挥长期作用的房产税取代更局限于短期发挥作用的限购限贷等政策组合。最终政府的收入哪里来？以房产税为起点，通过房产税维持房地产行业的正常交易秩序，放开限购，有能力者给予足够的购房空间，有房者自主为资产付费。当然，房产税细则的制定要综合考虑各群体之间的利益关系，房产税不应该成为加剧贫富差距的推手，也不应成为遏制消费的源头，有能力购房者为自己所有资产支付税费，为政府贡献税收收入，在不增加生活成本的前提下，居民能够将可支配收入用于其他消费，推动消费这架马车为GDP做出更大贡献。而在当前租金上扬，居民生活成本高企的环境下，居民之间的财富流动只是存量财富之间的再分配，并未实现财富的再创造，这样既不利于人民生活水平的提高，也不利于社会的安定有序发展，房产税应该作为维持房地产市场秩序的一剂良药，既维护好商品房市场的正常交易秩序，替换短期调控政策，又能为政府提供稳定持久的税收收入。

四.

“四管齐下”构建长效体系，

保障房地产行业长治久安

单靠房产税保障房地产行业的长治久安，抑或是解决地方政府的财政缺口问题肯定是远远不够的，房产税目前难以承担如此重任。