国家在引导着房地产行业向着长效机制的方向在走，房产税只是财税范畴内的一项，不是也不可能成为构建房地产行业长效体系的单一手段，除了房产税之外，国家也有一些其他的动作，长租公寓、B2G（产业地产）都赫然在列。

1、分税制改革——解决财政缺口问题

地方政府的财政缺位问题根源于分税制改革，地方政府获取收入的渠道受限，即使真的想做点事情，囊中羞涩，也有心无力，最终的结果是许多具有重大意义的城市建设计划难以付诸实践，包头地铁被叫停不就是因为财政无力支撑吗？

地方政府财事两权的错位，使得地方政府的土地财政依赖严重，许多地方政府通过卖地获得重大的资金收入来源，并且通过PPP、城投公司等途径举债，并使地方政府债台高筑，杠杆高企，而今，城市的建设用地指标有限，靠出让土地获取资金的方式并不具有持续性。PPP、城投公司目前也处在收紧和转型期，未来地方政府的财政缺口问题如何解决呢？

表：分税制改革后，地方与中央的财事权分配

当未来哪天真正解决了中央与地方政府的财政流向问题，理清了中央与政府财政关系，分税制改革更加完善，地方政府也便有了财政收入来源，不再受困于财政压力，自然而然，很多大的城市规划、城市建设的宏伟愿望就可以顺利实现了。

2、B2G模式——国家引导企业服务实体经济

当前房地产行业是个怎样的格局呢？竞争十分激烈，企业间分化严重，拿地越来越难。

但企业都想拿到更多更好的土地，以什么方式拿呢？若公开招拍挂，最后发现拿到的地价格太高了，很多都是地王，面粉贵过面包，再加上核心城市限价政策的调控，拿到的地根本算不过来账，怎么办呢？不拿吗？肯定不行，土地是在地产行业立足的根本，没了地也就别想在地产行业生存了。很多小房企更是很焦虑，好不容易在行业内有了一点点的积累，若是一不小心拿到了地王，可能多年的努力都会付之一炬，转眼万事空。

除了高企的地价外，土地的有限性决定了未来政府出让的住宅用地只能越来越少，物以稀为贵，有一块好地出来都会吸引无数企业前来争夺，没有强大的储备和沉淀，如何经得起巨大的竞争，小房企又如何与大房企竞争？

图：2013-2018年8月行业集中度变化情况

收并购倒也是拿地的方式之一，融创中国，阳光城等企业在收并购方面都做的很好。但深入了解你会发现，收并购也并不是那么好做的，干净的地基本上没有多少了，收购并购来的土地多多少少都有些问题，一个信息不对称可能有问题的地就被你拿到了，最后企业成了排雷战士，有多少个雷我们也不知道，要排多久心里也没底，如若此，项目的周期有多长，期间的投入有多少，我们都是不知道的，最后的结果只能是劳心又劳力，有苦说不出。

招拍挂压力大，收并购问题多，房企感觉很绝望，怎么办呢？政府来了，为企业带来新的希望，政府手中握着土地而来，如果你想要，政府也愿意将土地可以给你，但你不能再像以前一样建了房，卖给消费者后，拍拍屁股潇洒的走了，基础的配套设施还得政府来建，这是肯定不行的。你想要地，可以啊，上万亩的地，我（政府）都可以给你，你给我做点事情，你得改变曾经的经营模式，怎么变呢？做什么呢？你给我做产业，做点实体经济，为地方的可持续发展做出必要的贡献。这个事情的本质是啥呢？国家在引导着企业脱虚向实，带领着企业走向服务实体经济的康庄大道，这才能实现行业的长治久安。

房地产行业多年的发展周期内，房企在行业内轻松的赚了很多钱，也赚得差不多了，如果能再参与到实体经济建设的脉络中，这是多好的转型啊。这样一来，房企的利益就跟国家的利益捆绑在一起了。帮着国家在发展，帮着解决国家的经济问题、财政问题、技术升级问题，国家难道还会再调控你吗？

3、长租公寓——打破消费惯性，缓解住房需求

相信很多混迹大城市的工薪族都遇到过同样的问题，你租了个房，辛辛苦苦搬完了家，然而没过多久，房东突然有一天跟你说，“不好意思，我的房子要卖了，你再重新租个房吧

或者“我儿子要结婚了，他结婚后要在这住”，好了，搬吧，可是搬完没多久，同样的事情又发生了，唉，太影响心情了，咬咬牙买吧，自己的房子总没人再让我搬了。如此一来，很多人都被逼着提前加入房奴行列，承受巨大房贷压力。为什么会出现这种问题呢？因为很多租赁房都属于个人房东所有，没有人来保障我的合法权益。

另一方面，中国内地的住房制度和习惯与中国香港、德国不同，内地居民千年来“居者有其屋”的文化深入骨髓，消费惯性摆在那，租的房子终究不是自己的，租房肯定不如买房。

但有多少拼搏在十里洋场的工薪阶层能上来就买得起房子？只能先租着。当前政府启动了长租公寓计划，大力发展长租公寓市场。目前国内主要有三类长租公寓建设者：一、国有 企业分指标，按着政府的指示去做；第二类，地方国企按照地方指示去做，当前长租公寓的盈利模式尚未完全清晰，为什么的地方国企愿意去做呢？主因在于政府出让的土地成本低廉，企业可以获取土地增值收益（截止2017年11月30日，上海共推出15块100%自持租赁用地，以周边参考楼面价的1/5为准，楼面均价在7392元/平）；若政府不给地，有些企业需要自己出地，企业刚好可以把一些农地、林地等土地变性，如此一来，国企也是有利可图的；第三类是民营企业，如龙湖集团、金地集团等积极响应国家号召，将长租公寓作为集团主航道业务之一。

表：典型企业长租公寓市场发展情况

长租公寓市场的发展致力于改变购房者的消费惯性，向德国模式看齐：住房结构以租赁为主（根据欧瑞国际数据，16年住房租赁率约54.3%，对应45.7%的自有率，在欧洲主要国家中处于最高），供应主体多元化。