秦朔朋友圈发起人秦朔发表以“新时代中国社会大转型与房企动态战略能力”为题的重磅演讲，以下为精选观点：

我们真的是站在了新的机遇新的时代：

还有四天就会进入到一个改革开放40年的不惑之年，前天专门去了蛇口参加改革开放博物馆第一天的开馆，有两个观念，蛇口的发展是从人的社会观念的转变和社会改革开始，40年后，其实我们又到了一个新的时代，很多的想象力和创造力可能决定我们未来的时代。

第二看整个40年，从最早出口导向性的加工企业，到80年代的末期开始本土企业起来，到了90年代开始有了一批物流地产、贸易、金融的后勤基地的设施起来，到了2000年以后，整个的产业开始慢慢的升级，有一些高科技的，互联网的，文化创意，到了最近几年跟自贸区结合在一起的，跟产业五个阶段的变迁，整个城市整个居住功能，整个的商业配套，一个一个的诞生全然不同。我们总是想知道未来在哪里，我觉得有一个方法可以看我们走过的路，可以在这些变迁里面找到基本的价值变化的原形。

过去40年，从1978年中国人均GDP只有153美金，到上个月国际货币基金组织，最新的预测，今年中国的人均GDP会达到9108美元，什么概念，40年60倍，到2020预计一万美元，2035基本实现社会主义现代化的时候，预计人均GDP2万美元。所以从一个大的周期发展来看，中国新的很多方面的发展才刚刚开始

40年以前的蛇口只有2.43平方公里，但今天整个的开发规划，新的升级十几平方公里，而且跟整个浅海连为一体。我非常深切的感受，如果蛇口这样的地方已经开发了整整40年，他们的感觉才是刚刚开始的话，你可以想中国那么多的沿海沿边那么多的城市，包括内地打造各种各样的开放高地，包括重庆这样的城市，其实未来是非常有想象力的。

所以我们没有说我们进入到繁华的时代结束了，接下来有各种各样的担心疑虑了，你换一个视觉，可能我们真的是站在了新的机遇新的时代。

怎么用内部资源来保持竞争优势？

在不同的时代，时代的坐标是会有一些改变，因此我们确实需要的能力是动态的，整个传统的战略框架的重点，怎么用内部资源来保持竞争优势?

我想在座很多的朋友都知道，过去几十年全世界战略管理的一个大师，基本的方法在你的产业结构里面，如何防止你的竞争对手，提出三个战略，低成本，高差异和聚焦或者叫专业化。

传统的竞争壁垒不是由你的竞争对手把它给破坏掉的，而是因为全球化与互联网，由某种以前不知道的力量，把原来的竞争壁垒一夜之间打掉。

我们通向未来的方向变得不确定了，而我们走向未来的路径也变得不确定了,这个时代会有什么样新的一些办法?

今天在余额宝等等上面的资金和量，已经跟十大行不相上下，今天金融的活动根本不在原有的物理空间内发生。过去很多的地方打造这个中心，那个中心，但是今天你说你要成为贸易中心，那看一看在阿里巴巴的平台上，2016年全年的交易额3.77万亿，哪个地方有这样的一个中心呢。

所以今天可能中心的概念也在发生根本性的改变，我们通向未来的方向变得不确定了，而我们走向未来的路径也变得不确定了。因此，发展方向的不确定，跟发展路径时间上的不连续，就构成了静态的战略失效。所以必须看这个时代会有什么样新的一些办法。

过去几年很多人说中国的增长速度掉下来了，如果跟同期全球和发展中经济体相比，中国的增长速度还是很令人振奋的，还是他们的1.5倍，这样的一个水平。整个消费升级也很明显，恩格尔系数20%—30%，比较少的支出去满足基本的生活，但是你看到现在中国恩格尔系数已经到了30.1%，已经接近联合国的富足标准，在中国房地产行业来讲，刚需也好，到了这样的一个标准以后仍然是有空间的。

这些年，基本的必需品消费者的比重占整个比重不断的下降，非生活的必需品，通讯、交通、休闲品、娱乐这些占比不断的在上升。特别是80、90、00后在崛起，有一个数据非常有意思，80后占到出境有的2/3，从携程的反映也是这样的一个结果，看到新的生活方式也发生了很大的改变。

你要花更多的利息的支出换来更高的负债率，负债为什么高呢？

从2011年开始，中国每一年利息的支出超出了GDP的增量，以2016年为例，16年整个中国实体经济部分的负债，地方政府非金融企业、居民等等，总的负债68.8万亿，总的利息支出8.24万亿，一年的利息支出占整个GDP的11%多，过去GDP的增长6.7%，也就是说你要花更多的利息的支出换来更高的负债率，去换得一个百分点的增长，这个东西没有办法一直持续下去的。

负债为什么高呢，根源是价值创造能力弱，一块钱的投资资本产生的税后利润是3分钱。十三五开始中国从增长到发展的转折点，增长是数量，发展是内涵的科技驱动的，创新驱动的有价值的，真正的创造出资金成本以后的收益，至少发生量的改变。如果从全球来看，你会看到十年前的市值最大的公司，这些公司的产品和服务仍然有很大的重量，你还是会想到石油，会想到电器、发动机、银行网点、电信网点、移动公司，十年以后你看到的市值最大的公司都非常的轻，所以那一些产品和服务越轻的公司，价值变得越高。

诸位可以去想谷歌公司有多重，你想到没有重量的公司，原因在哪里，在于整个的经济发展过程里面，那些扮演数据驱动和价值连接的平台性公司，变成了这个时代的驱动力。

你以为数据反馈就叫新零售了吗，根本不是，小米怎么去做线下新零售？

它的核心概念四个：第一是流量，第二是转化率，第三是客单价，第四是复购率，这四件事要解决，我们要想四个要素：

第一是流量，怎么来呢，他选择两个方法，第一个方法，我对标快时尚的东西，它选址在哪里，我就选在附近的店，同时一个很大的流量问题，要让人来，手机9个月换，还是非常的低频，怎么办呢，所以你要投资生态圈，跟他有关联的各种各样的产品，这样的话线下的店才不仅仅是卖一个手机，而是卖一种数字、生态智能硬件整个的体系，这样的话就变成高频。

第二怎么提高转化率，人进来了怎么让他买你的东西，第一你要打造爆品，爆品跟什么关联，爆品跟很多的工艺参数关联，小米先到市场取学习，到格力去学习，格力为什么空调做得好，一串的工艺参数，背后是工匠精神的的一种价值体系，所以你要打造这样的一种爆品。你要在每一个线下的零售有针对性，你在郑州在上海在广州，在重庆，不同的店它的配货，它的货价是有差异的，那么怎么体现这个差异。我知道重庆的这些人更喜欢买什么东西，这就不一样了，那做法就要提高。

第三要提高客单价，要想办法创造有连带感的产品体验，比如我的设计，就像苹果一样，苹果的产品大家想想多少代的产品，多少类型的产品，给你的感觉都是极致简洁色彩非常的简单，你在你的产品里面，要有类似的产品美学的风格整个，这样的话我买这个东西，会觉得这个东西是一类的。同时要增加体验。

然后怎么提高复购率，要让进来的各种各样的人群有全渠道的机会，不仅有精品电商，不仅有自己的商城，还要有线下的体系。经过这样的体系你的商业模式做了很大的调整，我举这个例子含义是什么呢，我们不要简单的以为互联网的红利不在了，互联网的新增网民数量变为个位数了，我们就要下来了，不一定，如果思维不改变，拿着先进武器跑到线下的人，对我们来讲是更大的灾难。今天的新时代，技术、空间、数据驱动，新的商业模式，新的体验都会陆陆续续的起来。

今天我们的房企要重新的定义自己的产品和身份：

我觉得今天我们的房企要重新的定义自己的产品和身份，重新的定义自己的商业模式，重新的去定义客群、业态和产品线，要重新定义场景跟内容新的消费文化和以前也不一样，在这个过程中，核心的东西我认为还是数据化和资产怎么去运用，新的机制跟合伙人文化，跟传统的打工逻辑也不一样。

在战略思维方面方方面面到了一个需要重新审视自己的过程，当然我也不简单的同意，现在很多的发展商，成立中国配套服务商，城市产权融合等等很多的概念，我觉得房地产作为整个的人类文明的空间载体，作为财富最重要的空间载体，还是有很多基本的法则，而我们在很多产品质量，很多内在的方面，今天我们要讲一个动态的思路，我们是打开这样的一个视野，我们在守正的时候如何去出新，要这样的一个模式，千万不要自己的基本功都没有练好，想去变成另外一个，那最后的结果肯定是不伦不类。

所以最重要的不是预测未来而是创造未来，今天这个时候不仅仅是中国的新时代，也是全球冀望中国的新时代，今天的全球化跟几十年以前的全球化根本不同，不仅是创造我们自身的发展，其实也是在贡献一个新时代，让世界会注目的中国很多方方面面的历史，我觉得跟大家一起努力，共同去迎接这样的一个新的时代的来临。

李岩：走进中国房地产新时代