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大海智地创始人、董事长 曲咏海从“新时代的创新尝试”关注方向出发，他认为（部分精彩观点呈现）： 我国的房地产的发展史： 我个人理解是伴随着政府和开发企业不断的成长而成熟起来的，大家回想起来早在93年的时候，当时的宏观调控非常的简单和粗暴，直接停止向企业信贷，直接是断崖式的下跌； 这么多年政府调控的手法越来越娴熟，开发企业抵御市场风险的能力越来越强，把握市场的机会越来越成熟。在政府和开发企业不断的成长、沟通、共赢与博弈中，我们的市场走向了成熟。 这个过程甚至可以简单的用调控政策的出台来界定行业发展的不同阶段，伴随着每一次的出台，实际上市场都迈向一个新的高度。 中美房地产市场比较： 针对国际的世界的房地产发展，我们也做了一个对比，美国的经济体量依然是全球最大的，中国现在已经排到了第二位；美国最大的是第三产业，实际上美国的第三产业都远远大于我们整个的经济体量；如果我们的目标是赶超美国的话，我认为中国房地产未来的发展空间还是很大的； 中国的房地产不会出现日本90年代一样的崩溃，也不会像有一些评论对未来是高歌猛进，我觉得我们有必要做一个行业从事者，把对研究美国的房地产企业作为我们对标的一个市场。 我国以往的开发模式，传统的房地产企业应该是香港模式，目前已经走向了成熟，这套模式要求开发商成为全流程的模式。而美国是轻资产的模式，我们看到我们经常是项目围墙上会看到投资商、开发商一定是一个公司，但是在美国来讲投资商跟开发商是分开的。 伴随着研究的深入，深刻体会到国内金融资本聚集的速度以及他们对固定资产投资领域的极大兴趣，应该是我们未来的商机。我们对美国的开发企业做了一些研究，在美国房地产市场上既有传统的重资产的开发企业，也有全链条多领域的开发商，也有轻资产开发企业，也有立足于家庭式的地产服务企业，所以美国的房地产企业应该说是类型或者说他们的定位也是多样化的，或者说是百花齐放。 我们的一个尝试： 针对我们国家目前房地产发展的现阶段的一些特点。我们认为下一阶段的发展，应该更像是汉斯这样的以开发运营为主，并充分利用金融工具的开发类的企业或者说这种服务商，因而我们把我们发展对标对位的企业，定位成轻资产阶段。以我们对中国房地产的发展以及美国房地产企业的研究，成立了大海智地以房地产开发运营为己任的房地产服务商这么一个企业。 我们的一个尝试，实际上作为轻资产开发运营出发，我们最主要的业态形式委托开发管理，通过派驻驻场专业团队，后台服务团队提供房地产开发的全过程管理，为委托方实现最大价值； 我个人认为是土地拥有者的一个管家或者是保姆，通过驻场的专业团队和强大的后台的比如说设计和约的，后台管理的一个团队的支持，实现一个全过程的开发管理。 同时，在这个过程中，在实践的过程中，我们也意识到，具有房地产投资的金融机构可以提供服务，从项目的研判到土地的获取到开发的整个过程，最终对金融机构实现安全高效的投资收益。这是我们目前两种服务的模式。 易居中国联合创始人兼首席品牌官朱旭东从“内容为王，策划正道”关注方向，他说（部分精彩观点呈现）： 中国的房地产这30年的变化，可以说是一个新时代的到来，整个一天我们都在讲新时代，这个新时代我个人的理解有一个显著的变化，就是从一个单纯的买地建房，卖房这么一个营销的过程，转变为持续的运营。 今天评价一个策划师的好与坏： 已经不在于它能够想出一个Logo，以前在北京的时候曾经做过一个Slogan，在北京的五环，那个时候很荒凉，连市调都不用做，因为什么都没有，我写了一句Slogan，在这里除了理想什么都没有，直接把房子卖掉了。 而今天如果各位还想依靠一句Slogan就想把房屋卖掉，太难。因为时代变了，消费变了，我们的策划变成了一个空间的身影，变成了传播意义很重要的一个组成部分。 营销定位成最高的境界，其实叫宗教，就是艺术文化，我个人理解艺术文化就是类宗教。策划，策和划，一个是知一个是行，知行合一，而策划最高的境界，我个人理解，你必须要做出一个商业模型，做出一个盈利的模型，而不是说只是简单的把房子卖掉，而要有一个持续盈利的商业模式从你的手中诞生出来，这才是最好的策划。 讲艺术文化，讲策划都很虚，还是需要用一个具体的载体来跟大家描述一下，我举了一个例子： 目前在全中国比较赫赫有名的就是上海中心的文化艺术楼，六年前做这栋楼的策划，要变成中国的文化地标，一栋236米高的楼变成文化地标，我们是如何做到的？ 首先要有产业的区隔和地位，我们希望把地标变成文化的图腾，有酒店、办公楼、观光区，想做文化地标首先想到的建一个博物馆，建一个艺术中心，建一个图书馆或者是书店，建一个音乐厅。 在这栋楼里也只能做中式文化，把中国文化原滋原味的体现出来，而我的想法，我需要用当代国际化的语言来诠释中国的文化，所以做了这么一堵围墙，博物馆里面所有公共的围墙都是用中国的文字挂上去的，先刻出来然后一块一块的挂上去，文字是一个国家一个民族文化符号一个具体符号，文字是很好的载体和表现形式，做成了公共部分所有的围墙，现在这个文字墙就变成了一个网红留影的地方。 第二，中国的文化我们脑海里想到的就是青花瓷，这就是我们传统的对于文化的符号的表现，如果是在这栋楼里如果放几个青花瓷这不是我想要的。我们把青花瓷做成地坪，这是博物馆的一块地平，也变成了网红。这些中国符号也好，传统工艺也好，通过创新重新在建筑设计和施工领域绽放它的生命。因为文化就是一种传统，把类似的人聚集在一起，而我们要用中国传统文化跟建筑完美的结合起来。 我们也做庭院，我们全手工做庭院，做在上海中兴双层木墙玻璃的中间，我们在两层木墙中间做了330平方的庭院，要在大楼里面海拔200米的地方，玻璃木墙还是隔绝紫外线，所有的领导，海外的嘉宾贵宾到这里都会很惊讶，他们没有想到在陆家嘴寸土寸金的一座摩天大楼里面，会出现一个活生生的中国庭院。 文化自信也好，需要策划人的力量，你只要敢想，还得会干，现在策划的人不光要懂广告怎么做，文案怎么写，还要懂技术，还要懂科学，还要懂得各种各样的新的工艺。 完成这些策划的东西，是一个很骄傲的事情，但并不是策划最高的境界，当我们做完以后我们的思考没有停止，因为我讲策划最高级是商业模式，我们在想这么一个文化地标的表现，能不能成为一个可以复制的商品，或者说可以成为一个可以复制的商业模式。 我们在星河湾还做了一个2.0的版本，叫社区的艺术中心： 我们探索出来的就是把博物馆的仓库变成了第三方的博物馆的仓库，建了一个全世界最大的私人金库，同时这个金库的1/4面积就是博物馆的仓库，每一个博物馆都有一个仓库，但没有人会想到把仓库变成一个业态，变成一个可以复制的商业模型。 这个艺术品仓储25000个保险箱，这是一个金矿，对楼上的博物馆是一个补充，对商业地产的整个生态链是一个最赚钱的机器。因为我们销售的是15年的会籍，25000个箱子产值15亿，如果能在中国复制4—6个，那就是几十亿的产值。 这个模型成功了，在上海开业的那天，销售完成了接近12000个箱子，所有投资基本上都收回来了，后面都是盈利，而且可以滚动的开发。 这个地标建筑呈现在市人面前以后，它的宣传效益，它的广告和推广不用你来想，所有的媒体，所有的电视都会来报道，各路诸侯都会来纂写，它变成了一种超级文化的地产IP。 |