从这个图上我们可以看得出来，到今天为止，整个中国的上市公司的分布里面，都是以开发商为主的，但未来肯定是要转变的。今天美国的上市公司，房地产领域，长租公寓占比8%，长租公寓里面有10家上市公司，所以今天我们刚刚开始。还有酒店的、办公的、医疗健康的，还有做个人仓储的，还有做监狱的，在美国做监狱也是非常好的体验，因为服务特别好，因为美国的公寓REITs、监狱REITs、医疗等等各个方面都发展得非常快。所以我们发现基本所有美国重要的监狱都是上市公司，我相信他们的服务体系也非常好。这会为整个产业提供各种各样的运营类的设施。今天我相信中国会从这个图往那个图逐步迁移，我们从实际层面已经看到，今天大量的开发商正在做租赁业务、物业业务，而且有人开始做中介业务。从总体上讲，我相信未来中国企业会像这样的三家公司，日本最大的三家，三井、积水和大和，这是日本发展非常不错的公司。比如三井是日本最大的开发商，也是日本最大的租赁运营机构，还是日本最大的金融REITs发行方，还是物业管理公司，还是中介公司，是非常多元化的业务。运营能力、开发能力、资管能力都比较强。这是非常多品类、多元化的业务。今天中国的开发商会慢慢向这样转变，向多元化、向运营为主的能力发展。我相信在这个领域会出现，在未来也许不到五年，中国会在运营类领域一定会出现千亿级别的公司，首先是租赁的运营。

消费，17年一到二月份9.5%，三月10.5%，四月、五月份10.7%，六月11%，七月10.4%，八月10%，九月10.3%，十月10%，十一月10.2%。

我一直认为中国未来长期的房地产格局总体上取决于未来两个十亿人，一个是十亿的线下网络，就是十亿的人口。一个是十亿的线上的网络，十亿的互联网网民。他们会决定整个房地产行业的长期的趋势。

到了现阶段，大家更多的会关注的，以前我们说房地产的核心就是地段、地段、地段，现在可能关注的不只是地段问题，还要关注配套、服务、教育，还要关注商业、工作各种属性。实际上客户的需求给房地产企业带来了很多的机遇，包括运营和发展。

谢红玲：碧桂园一直是城镇化运营的排头兵，也是先锋，长效机制对行业带来的变化，可能对你们要持续保持领先力提出了很大的挑战，不知道你们怎么看待行业未来的趋势？

杨现领：有一些东西需要确认一下，房地产长效机制，我的理解不等于正常化，核心还是市场的逻辑会起到决定性的作用。我看台上的这些企业，包括今天的这些开发商和企业家，都是九十年代进入这个领域，之所以成为这么优秀的企业，是整个中国房地产市场经历了快速，显著的市场化，如果没有土地端，金融端，没有开发的市场化，就没有今天这么优秀的一批龙头企业生长出来。

哪一种可能性比较大，第三种完全撞清醒不可能，完全撞死也不可能。所以U型的也有，捺型的也有，但是要实现勺型的增长态势，必须要做出三个方面的努力，第一个方面的努力有三个关键“自信、相信和敬畏”，第二个是培育新的动能，过去靠三架马车拉动，投资、消费和出口，现在这三架马车不行了，所以我们必须培育三大新的动力，就是三大发动机，哪三大变动机：制度变革、结构优化、要素升级。制度变革就是改革，结构优化就是新形势变化，新兴城镇化，区域经济一体化，国际化。要素升级包括技术进步，信息化。这三大发动机中央强调的改革、转型、创新三个方面。如果三大新的动力及对应着是中央改革创新，如果三大新的动力及时有效的培育起来，就可以实现一个好的未来的态势。如果三大新的动力不能建立，那么中国是危险的，所以当下培育三大新动力任务时间紧迫。

向炯：我是1994年进入房地产行业的，已经快24年了，在朗诗已经做了15年，06年开始我们一直做绿色的差异化建设，我们在香港上市，原来叫朗诗绿色地产改为朗诗绿色集团，在我们的道路发展上，包括城市公寓、养老、绿色设计、绿色装饰，还有金融资本等等一系列业务，地产已经不能完全阐述朗诗现在的业务类型和商业模式了。所以刚刚进行了更名。

第三，房地产房价上涨使得投资仍然比较高，拉动了经济增长。

总之，这15个方面，每个方面单独的不一定重要，重要的是分析框架，基本上代表了所有的行业需要考虑的问题，只是排序不同而已，谢谢！

很多老百姓也愁自行采用的预防、防护措施，包括每天开窗通风、家里的绿植、晒被子等等，都是他们表示出来的。

袁春：我的经历比较简单，到现在三段经历，14年在中海地产，之后在龙湖，在鸿坤一个半月的时间，鸿坤是总部在北京的企业，给自己的定位是创新型的城市运营商，目前的业务范围已经覆盖了资本投资、传统的住宅地产、新房业务，商业产业服务业，去年我们还成立了文旅集团，下一步在整个的各个板块的协同上下一些工夫，估计主要还是一些转型的问题，这是大家都要面对的，在这样的基础上提前做一些准备。

最后再次感谢大家对中国网、中国网地产一贯的支持和关心，春节即将到来，提前祝大家、工作顺利、身体安康、阖家幸福！

在金融领域，像民生银行，平安银行，还有信托公司，私募基金，也是我们的客户。我们的特点是定位于做创新性的金融领域的研究咨询，所以简单的说不走套路的研究咨询，所以如果大家感兴趣的话，我有一个个人的公众号，杜丽虹另类金融说，大家感兴趣可以看看另类的地产金融研究。

泰禾在医疗健康领域、在教育领域、在文化板块发力，我们目的是一样的，能够满足客户除了居住之外，美好生活、衣食住行、吃喝玩乐、生老病死各方面需求。

第二，PPP项目遍地开花，拉动经济增长。

党的十九大在经济方面做出了一系列的部署，但其中最引人注目的是中国对经济的第一增长目标发生了变化。我们过去的第一目标是高速增长，因为那个时候社会主要矛盾是人民群众日益增长的物质文化需要与落后社会生产之间的矛盾，当时主要任务就是发展生产力，把蛋糕做大。我们在高速增长期间，中国可以说创造了奇迹，其他国家能够连续20年经济增速平均超过8%的国家很少，但中国从1978年到2011年，32年，我们GDP年均增长9.8%，32年时间之长，9.8%速度之高，创造了世界奇迹。

还有水质不好，包括水质过硬，碱多，还包括广告的影响，以及受到重金属的影响。

地产老兵，林总你离我最近，你先说吧。

具体来说哪些行业有机会呢，第一个节能环保产业，第二生态产业，第三，新能源行业，第四，大文化产业，第五，大健康产业，第六，新兴金融业，第七，现代农业，第八，信息智能化有关的产业，第九，军民融合行业，第十是妇女儿童产品行业，2016年我们的新增人口依然不大，但是总的来说，根据一些专家测算，发展中国家一对夫妇要生2.3个孩子，才可以保持代际之间的总体平衡，但是我们现在达不到，奉劝在座的年轻朋友，看在党和国家，中华民族可持续发展都要生二胎。第十一个是信息产业和上下游产业；第十二个跟人工智能相关的产业；第十三个是绿色制造业；第十四个是物流行业。

谢红玲：谢谢，我也补充一个案例，今天钓鱼台美高梅的周总来的时候提到了，在国际上行业集中度的提升，像美高梅这么一个酒店业的庞然大物，他们在市场占有率占50%以上，今年还要并购一家，市场占有率将提高到80%以上，这在过去是很难想象的，说明整个产业环境，趋势是越来越清晰了。

第二点，创新和转型，耳熟能详的一句话，从政策面来讲是最坏的时代但是其实是最好的时代。大家可以看到在座的企业特点，央企、民企，也有依托与创新的旅游地产发展的公司，现在的房地产行业进入到多元化转型的准备阶段和实践的阶段，还有非常多的旅游地产，包括轻资产管理公司，出现了更多的一些发展的可能性。

主持人：请各位领导先落座休息，刘立丰先生请留步。接下来，有请刘总为本次联合发布的报告内容做简单陈述。

天恒集团有三大板块，我们原来是天恒置业集团，我说赶紧把“置业”去掉，我们有开发板块、有金融板块。为什么把“置业”去掉？因为开发板块和金融板块是平衡，我们老板对金融更感兴趣，而不仅仅是开发。还有一点是开发的品类，我们一级开发和二级开发是分开的，比如什刹海五平方公里就是由天恒来负责开发的，我们全面尊重历史文化保存的城市机理，还有针对什刹海的特点和历史文化保护，我们来做开发。创新带动产业，创意激活文化，慢生活，享受舒适，用这样一个理念去开发什刹海。

现在的行业每个企业都应该有自己的价值观，而且每个企业都应该重新判断房地产，我是呼吁有更多的企业进入到品质地产行业里面，更多的用绿色健康的方式。

第三种模式，一半清醒一半模糊之间。

未来大家可能更多的要关注这些点，从原来比较粗放的获取土地，快速周转，何况现在在北京这样的机会越来越少，土地资源毕竟是有限的。更多的还是关注空间里面的内容的管理，这个是未来的一个机会。

对行业的影响我觉得非常有限，依然是强者更强，在规模时代，企业之间比拼的是长个，尽量的让自己长成参天大树，巨人，千亿的企业。但是到了中年，更多的是内生的问题，运营能力和运营基因，对下一个阶段的长效发展会起到很关键的作用，所以企业的内生力量的打造和培养对市场的影响会比较大。

我说这些事情的意思是说中国的市场绝对不要小瞧，新房市场里面在追求量的同时，做了很多房子，这些房子真的可能过几年就得拆。第二个就是房子品质不行，改善需求很多，但是认真做的企业在这个行业里面不到10%，朗诗的田总之前讲的那个话，讲的很好。

原来我们那几个板块都不太搭界，不知道别人在干什么。而现在我们紧密结合在一起，为什么这么说呢？就是持有和运营的关系，我们在拿地的时候，自带的自持，有的30%自持，有的甚至100%自持。当开发商拿了地之后，发现还有自持，那就要运营。还有一些是我们找不到市场的方向，比如商业，原来我们用打擦边球的方法来做，但是现在擦边球也擦不了了。现在就要运营，运营管理有和日本合作的养老机构，我们还做了文化公司，必须要跟它运营起来。把我们开发拿的地本来是要变现的，现在都要运营起来。所以原本天恒三个板块是独立的，现在变成三个版本是拥抱在一起的。

主持人：我宣布，第九届地产中国论坛暨2017中国房地产年度红榜活动正式开始！

所谓的长效机制，对应的就是改变过去短期的调控政策对行业的影响，要从土地市场，财税等等多方面，多管齐下，制定对行业可以走稳，健康发展的机制和制度。

上世纪70年代开始，能源有一些危机，那时候开始建筑非常好的关于节能的兴起，人们对环境保护的意识正在增强。我们看到越来越多的绿色建筑覆盖了住宅、商业、公共建筑等各个领域。通过很多很好看的照片大家可以看到这些领域的兴起。

十九大提出，我们要建设的现代化是人与自然和谐共生的现代化。这里面非常重要的一点就是提到了我们需要提供更多的优质产品，来满足人民日益增长的优美生态环境的需要。在后面的发布中，我们提到要推进绿色发展，着力改善突出的环境问题，加大生态系统保护力度，改革生态环境等等这方面的需求。

主持人：刚刚过去的2017年，是中国房地产史上极不平凡的一年。以商品房为核心的住房供应体制改为“租购并举”，延续了20年多年的商品房市场将发生巨变。值此地产人聚首之际，让我们欢聚一堂，共话行业变革、探索政策前瞻、寻找时代榜样，来共同见证新时代的到来。首先，请允许我向各位介绍出席本次活动的领导、嘉宾及业界代表，他们是：

2018年是非常特殊的年份，首先它是中国房地产20周年，也是改革开放40周年，同时也是十九大之后精神得到贯彻落实的第一年，同时还是“十三五”规划承上启下的一年，所以2018年作为这么多个因素叠加，有很多转变。

那唯一可以持续的就是新动能，新技术，新产业，新业态，新模式，但是新技术的增长可能需要一个过程，所以综合来看，2017年中国经济的底部还没有探明，2018年我们还将面临经济下行的压力。

大家看现在可能面临的会是什么样的市场呢？这个市场和以往又有什么不同呢，他会怎么影响你所领导的企业的未来呢？武总怎么看，还在坚持传统的开发业务吗？

第三，从数量时代到品质时代的转移，全品类的人口、全生命周期的需求都在不同程度的品质化，我们原来需要的是一个房子，今天我们需要的是一个好的房子。不仅仅是价格高，而且又好，配套、功能各个方面要比较完善，另外是精细化，各种各样的品质化的时代来临。

过去可能是从没有到有，或者小到大。美好我觉得的确是住得更健康、更好玩、更舒适、更开心、更智能等等，每一个可能都是有大的产业、大的企业出来，或者说市场更大了。

过去的成功经验，将来未必会成功，如果持续过去的成功经验继续下去，将来可能会失败。因此，我们在12年的时候就做战略转型，13、14年就提出了产品差异化进行相关的布局。

站在时代的新起点上，共谋行业的未来，是我们本场对话的主题，我们精心选择了台上七位非常具有代表性的行业研究人士和企业领导一起讨论。

我们有些什么样的发现呢？我们前面听了专家的话。我们也很需要听老百姓是什么样的观点。对于每一个中国人来讲，我们提了很多中国梦，对于具体的人来讲，他们是如何来定义健康和舒适的呢？

下面将揭晓第九届中国房地产年度创新力人物榜单，请看大屏幕，他们是：张鹏、高一轩、陈栋梁、邓翠祥、楼艳青、武磊、遇绣峰、王戈宏。

第三，行业形成了一批职业化的服务阶层，我们这个行业有150万经纪人，今年北京的经纪人大概10万左右，北京经纪人平均从业年龄是全国最长的，链家是全国最长的，链家北京的二手房经纪人从业年限今天是33个月，全市场大概20多个月。我们这个行业的从业年龄在上涨，人在职业化，这是我们看到的非常明确的趋势。今天无论我们的人员素质各个方面还有非常大的提升空间，但实际上过去几年，我们增量改进、边际的改善速度已经非常快了，当然我们还有很大提升空间。我每次看到我们的经纪人骑着小电动摩托车，带着我们的客户满街跑的时候，其实挺担心的，因为这些人都是千万富翁、亿万富翁，我们用小摩托车带着他们，万一撞伤了怎么办。这些人都是富豪，在北京能够买得起房子的，能够换得起房子的，都是中高收入群体。但我们经纪人很年轻，平均年龄25岁左右居多，每天都在住合租的房子，还在每天为大家操心买房，这是一个多么敬业的精神。我们这个行业正在形成职业化的服务阶层，全国150万，全北京10万，各项指标都在改进。

现在有请签约嘉宾代表：中国网地产常务副总经理 冯伟先生、中国交通广播营销负责人 刘洪涛先生上台，让我们以热烈的掌声共同开启本次战略合作签约！

从近期的十九大报告、中央政治局会议和中央经济工作会议提出有关房地产的内容，“房住不炒”是房地产调控始终坚守的红线，也是长效机制建立的前提，未来将在保持市场总体平稳的情况下，同步完善促进长效机制，“租购并举”的住房制度新格局将更加完善。

第四，现状的时代，互联网是最终的牵引力和最终的指挥棒，会指引整个房地产行业的最终发展格局。

还有另外一个趋势，长期来说，住宅市场的占比会逐步的降低，住宅之外的广义的商品市场占比会更高，美国现在的GDP贡献里面，持有性物业的贡献是住宅开发市场的三到四倍，因为新建量在减少，反而是持有的投资性物业比较高。相应的在这个领域会出现越来越多的企业，但是这个领域里面的企业类型是很多样化的，这里面从国际上来看，会有几个背景，传统理解的自持自管的企业，在世界上是比较少的，这种模式在世界上比较盛行的只有香港，香港是因为特殊的地缘政治，使得当时的企业扩张速度比较慢，他们进入中国大陆市场和亚太区的市场都是比较慢的，地缘特点使得物业本身的租金和升值对应企业的扩张，他们可以自建，自持，自管。

第二，人的集中需求是在一步一步提升的。地产不管从物理形态到设备设施的添加到运营，是持续不断的提升。所以我完全不能同意说地产到了拐点、到了瓶颈。因为人的需求在这儿，你就满足需求就可以了。

我们再看房地产投资，2017年一到二月份是8.9%，三月9.1%，四月9.3%，五月8%，六月8.7%，七月7.9%，八月7.9%，九月9.1%，十月7.8%，十一月7.5%。7.5%什么概念，是跟前年的6.9%相比还是高几个百分点。