所以站在发达国家的制度来看，中国未来的发展和变化可以有很多的场景，我们十几年前就已经看得见了，包括比较大的企业，这个行业慢慢的  形成一定的垄断格局，比较大的企业占据比较多的份额。在全世界的现象来看，很多年前就出现了，20年前我们就已经预见到了未来的形势。在日本大部分是这样的，开发商未必是开发公司，持有、运营善于做服务的公司，能做服务模式的公司，从服务当中赚钱的才是大企业，投资人是以基金的方式介入，从国际惯例的角度来讲，中国在走向世界，按照世界成熟市场的标准来让我们的行业发展的更健康，持久。

第二个是产品的竞争力。如果我们想让产品能够在市场竞争中有更好的市场前景，产品竞争力就非常重要。今天大家谈了很多，包括配套服务、绿色健康科技，这些都是开发商在产品控制当中非常看重的一点。因为现在对一二线城市包括一些三线城市，刚需市场逐渐的向改善市场转化，这些改善性市场有一些是当下的现实需求，还有一部分是开发商通过创新产品和服务创造了一些需求。今年华北公司所属的烟台市场，以前大家说存量比较高，至少三四年的存量，很多有实力的客户都有三到五套房子，但是2017年的市场里面增量非常快，这个市场目前的存量已经下降到两年，为什么会有这么大的数字变化，还是因为高品质的产品的供应以及本身稀缺的自然资源，吸引了由原来本地的市场扩张到更广阔的客户的需求。

如果说2017年是房地产行业的转折之年，那2018年因循着国家的大势我们站在了新时代的起点。这个时代展现了很多新的特征，租购并举，房住不炒等等一系列政策的出台，以及十九大提出的聚焦到美好生活的需求，雄安模式的示范，深刻影响行业的土地、金融、财税等等政策的变化，我们的行业正在展开一幅全新的图景。全新的时代呼唤创新，所以第九届地产中国论坛的主题，我们确定为创新驱动发展，有三个关键词，新时代，新气象，新作为。

非常高兴今天与各位相聚与此，首先我代表中国互联网新闻中心（中国网），向出席第九届地产中国论坛暨2017中国房地产年度红榜活动的各位新老朋友表示热烈欢迎和衷心感谢！

小康这个概念是小平同志在80年代提出来的非常重要的梦想，现在我们更进一步。他们所理解的健康是什么呢？他们是说是以人有内而外和外在的物，物是什么呢？是居住环境，居住环境是非常重要的事情，包括食品安全等等，所有这些是我们的老百姓在问卷中提出来的非常重要的点。

第三，科技化。科技已经把地产的全流程全部穿透了，从设计开始，从第一步开始，到了现在科技化、智能化的生产工具，一直到后面的运营管理等等。现在我们做了一个大数据平台，把所有项目的水电煤气实时回传到集团信息中心，这些都是科技化的体现和实践。

沈力男：大家下午好！

（责任编辑：王志）

随着住房制度改革推进和长效机制逐步建立，站在新时代起点，对行业未来格局会产生何等影响？新时代地产的特征会有哪些？新时代将会赋予了地产业哪些新使命？ 

第二个就是对城乡城市化的红利分享方面起到很好的作用。这些政策如果可以推行，会和长效机制一样非常好。

目前处在增速换挡的阶段，快到新平台的阶段还没有到新平台，除了增速放缓，还有周期波动，短周期就是38个月到4年左右，库存周期，2014年年底开始启动，2017年6月份处于顶部回落阶段。中期就是十年左右的产业周期，2009年开始，现在进入到中期尾部的阶段了。长周期就是20年左右的房地产周期，金融周期，房地产中国从2003年才开始真正的有市场，20年，其中有上升阶段，也有下降的阶段，下降到13年前后处于上升阶段，14年之后总体下行，16年又上来了，那是因为供需改革带来的。第四个是超长周期，50到60年，超长周期的起点良好，71年开始的话，现在处于尾部阶段，还有说91年开始的，那现在就处在顶峰的阶段。目前我们究竟处在什么阶段，是由经济发展阶段转化和四种周期叠加出来的，结论就是中国经济处于将要探底，还没有探底，快要探底的阶段。

三是越来越多的用户实际上成为信息和内容的生产者，互联网和房产未来的信息的生产从PGC时代到UGC时代，参与内容生产，参与房源发布。消费者在越来越多的给自己的房源写点评，自己参与信息生产，自己从主动的线上发起咨询、发起聊天。比如IM咨询量在快速增长。基本上消费者都在通过手机端的工具在跟他的客户、跟他的置业顾问做大量的交互。这就是主动消费时代的来临。

和昌是成立十周年的企业，刚满十周岁，比较年轻，人员也比较年轻，整个公司的平均年龄到17年年底没有超过30岁，核心高管的年龄也在在30岁，我这样的年龄相当于中间，年轻代表着经验不足和各方面的不足，希望各位前辈多多指点。

第一，市场从快到慢，交易量、交易额、房价快速增长的时代向中低速时代转移，背后是人口增速的下降、杠杆率的下降、我们整个房屋需求的下降。

“无界”是我们一直在思考的，其实地产商没有什么界限，从阿里巴巴、从红星美凯龙，所有过去跟你不搭界的现在都发生关系，或者股权合作，或者相互参股，或者相互渗透，这两年我们大量的引入金融的人才、互联网的人才，连人才都没有界限。绿色地产能不能进五线城市？我可以坚定的说，完全没问题。我们2017年在仙桃卖了20套，市场元素是很重要的，但是冬天给老百姓供点暖，老百姓很高兴。这个市场已经来临了，你要接受。你在哪些区域去布局，现在非常重要，确实需要速度提升周转率。

工业增加值，2017年一二月份是6.3%，三月7.6%，四五月份6.5%，六月7.6%，七月6.4%，八月6.0%，九月6.6%，十月6.2%，十一月6.1%，2016年是多少，6.0%，上升0.1%。

“湛蓝”是什么呢？光有匕首还不行，还得有模数，这个模数就是美好生活。房地产开发商确实是全生命周期场景提供商，所以当代已经全部进入了，从幼儿园也好，联合办公也好，我们跟朗绿是一样的，但是大家的路线不太一样，但我想这都是推动行业进步的事。包括适老、酒店、餐饮等等，都是绿色的，而且都是自营的。到今年年底，我们挂牌的公众公司有六个，因为它吸引社会资本，一定是资本驱动型，不能你自嗨、自己高兴，绝对不行。所以从适应客户要走到引导和创造客户需求。

有请主办方代表中国互联网新闻中心副主任、中国网副总裁李富根先生致辞，有请李主任！

谢红玲：朱总是在新华社，最终到了房地产企业，也是碧桂园这么快成长的其中一个要素。谢谢大家，为什么让大家做这个自我介绍呢，真的要重新认识各位和各位所在的企业，变化太快了 ，尽管刚才杨博士讲的时候说市场从快变慢，但是我们的开发速度和企业的变革是越来越快了。这个快原来只是加速度，现在可能要发生质的变化了，这个质的变化的背后的根本原因是我们这个行业从大势的变化再到启动长效机制，不断的完善。

第五个转变，从线下到线上的转变。这是最核心的转变。

第二是B2C的红利，就是未来会有一批机构化、专业化的机构会崛起。这些有品牌、有服务、有运营能力的B2C机构会崛起。

实际上我们今天的租赁还有很大问题，比如租房面积很低，房子很破，商品房占比低，配套服务不好，租约太短，环境差，等等还有各种各样的问题，还有非常多的痛点亟待去解决。还有大量的流动人口开始越来越是夫妻家庭一起流动，而且愿意租赁更长的时间。但是他们今天没有得到很好的照顾、没有得到很好的服务，今天对于流动人口来说，标准化的合租、标准化的床位就是他们的最基本的需求，在这点上我们今天远远没有被满足。这是关于租赁的。

主持人：凝心聚力，打赢扶贫攻坚战。十九大报告指出，坚决打赢脱贫攻坚战，是全面建成小康社会提出的必然要求，是全面建成小康社会的底线任务！此后，习近平总书记在一系列的讲话、考察中从不同角度阐述了精准扶贫思想，精准扶贫思想不断完善，成为我国脱贫攻坚的基本方略。

这是我们看到的总体上几个大的趋势。

对于未来来说，市场在长效机制下，我非常赞同这是一个更加配套的机制，过去的相关政策在不停的影响市场。长效机制首先是持续性和稳定性，让我们对未来建立更加长期的预期，所有的金融决策和选择，可以更加市场化。

总结一下在座的嘉宾提到的企业竞争力的发言，大概三句话：开发快起来，运营轻起来，责任担起来。让我们大家一起携手，走进未来，谢谢！

谢红玲：确实环境的污染需要大开发行业和企业负起责任，这也是朗诗代表的这类企业的责任担当所在。

第一，整个中国住房需求从1998年以来的严重供给不足、存量不足，这个问题今天得到了缓解，指标就是户均住房套数是大于1，人均住房面积大于36.6平，1998年的时候这个指标只有不到15。所以过去这几年人均住房面积每年涨一平，所以总体上到2017年的时候，我们可以明确的说，中国已经总体告别了总量短缺的阶段。这是第一个结构性转变。

砥砺九年，不忘初心！中国网地产多年来努力为履行媒体责任和自身发展奠定了坚实的基础。我们希望中国网地产紧跟国家战略、遵循国家政策，负起责任、勇于担当，做好舆论引导工作，传播正能量，同时要发挥专业优势，讲好行业故事，为行业发展加油鼓劲，做好服务。唯有不懈努力为社会和谐和民生改善建言献策，才能营造新环境，特别是，要深入贯彻落实十九大精神，更好地协调关系、汇聚力量、服务大局、助力发展。

主持人：接下来，我们将发布2017中国房地产年度责任企业榜单，请看大屏幕，他们是：碧桂园集团、恒大地产、保利地产、中海地产、龙湖地产、华润置地、泰禾集团、阳光城集团、雅居乐地产、金科集团、远洋集团、中国金茂、葛洲坝地产、路劲地产、星河湾集团、京投发展、链家。

这三点加在一起，是我想说的第二个问题，从新房到二手的转变，我们也在做二手整个的产业链。

我们在创新的前提下，更多的是要求在本身的行业里面，有一定的规模、有一定的地位、有一定的现金流之后，才可以在更大的平台上，面对更多的客户去推进创新。这也是我们一个基本的观念。未来这些企业一定是以企业集团的形式，万科一定不是一个房地产开发商，所有企业都在转型，但是一个很重要的前提是要完成一定的规模，有了一定的规模才能够在更新的产业里面去做更新的市场。这是第一点。

有的时候跟同事们分享说，现在拿到一块很好的土地，如果做不好，真的不光对不起自己，我觉得是对不起子孙后代。

向炯：94年进入房地产行业，经历了96、97年的亚洲金融风暴，05年、08年，11年和12年，现在来看，过去的几次所有的房地产当中的要素和规则都没有发生过变化。但是2017年，现在来看，房地产行业当中的生产要素、供给到金融到税收都发生了重大的变化，我们认为真的这次规则已经发生了重大的变化了。

第二个，聚焦品质，把品质放在公司里面的第一位，因为品质会带来利润，利润才是一个企业能够继续发展的基本要素。

第一，房子不是用来住的，也不是用来炒的，是来玩的。玩什么？我稍微提一下，也可能是我们自己的建议。人的工作很多时候是被逼的，我相信很多人都会有这样的时候，一上班的时候就很纠结，有个假期综合症，放完假了一上班就很挣扎。但是在我们这里，一去到部落，度假就开始。我们员工说，一上班就是度假开始。

第四个结构变化就是区域结构的变化，两个方面，一个方面是城乡结构，还有一个是区域结构，城乡结构的变化，现在的我们城镇化进入到加速阶段，城镇化现在是57%，正处在加速阶段下半场，城镇化真的还有比较高的速度，但是速度没有以前那么快了，现在要提高城镇化的质量和品质了。

地产方面有两个非常重要的规律，第一个规律就是各位提到的，中国的地产行业确实过了高速发展时，发展的速度在减缓。长期来看地产行业的利润率在降低，以前的高利润来自于地产本身土地的红利，随着增速的减缓，地产红利在消失，地产企业的利润率在降低，但是并不意味着地产行业的投资回报率降低，从国外的很多的研究看，包括日本的企业，利润率很低，但是仍然有很多的回报率很高的企业，为什么呢，从财务上讲，回报率是利润率乘以周转率，利润率降低的情况下，开发的企业要解决生存的问题，追求高回报，必然要做的事情就是提高周转，然后转到轻资产。未来的住宅发展趋势，一定是高周转化和行业并购整合的趋势，高周转的一些企业会越来越强，这是一个趋势。

林少洲：作为地产“老兵”，对行业的变化了解的更多一些，地产过去的二十年也是有过很多的起起落落，很多的周期，这次的变化可能是一个质的飞跃，简单的词说应该是地产过了“青春期”从少年儿童到青春期，现在进入了成人阶段，所以进入了成熟、稳定，考虑长远发展的阶段。

主持人：感谢刘总的解读，让我们对健康舒适的居住环境有了全新的认识，也感谢这些责任企业为满足人民日益增长的美好生活需要不断的努力！

首先发布的是第九届地产中国论坛暨2017中国房地产年度人物红榜领军人物榜单，请看大屏幕，他们是：杨国强、郁亮、许家印、孙宏斌、黄文仔、何金钢、单伟豹、田明、黄其森、左晖。

我们从国外的成熟企业，百年企业的发展史都可以看到这样的历程。

联合发布的这四家公司有：中国被动式建筑联盟、益普索、中国网地产、朗绿。

今年我给公司定了这么几个字。叫做“原绿湛蓝，无界四维”。

我们商品房团队，天恒在2018年北京有26个盘，操盘的有14个，我们资源储备量确实太好了，我们大概有600亿的储备。如果我们不转型的话，应该还够我们做个三五年。

第三个转变，由购到租的转变。

 一个企业在香港九龙拿一块地，100多亿，楼面地价28.5万一尺，我看那个新闻写到香港传统豪宅区的房价100万一平米，我看了之后真的很惊讶。

大家都在分析造成部分指标的反弹原因是什么？有五点：

各类人群今天都面临着对品质的追求，我用一张图来说明，这个图很关键。我们最近做了一个全国的链家经纪人的调研，我们大概调研了两万个经纪人，分别在30个城市。调研的核心结论是，我们经纪人所接触的客户，首次置业需求三个城市平均37%，换房改善需求46.7%，就是在我们所覆盖的30个重点城市里，中国的主要消费者已经整体上进入了以换房改善为主的需求的阶段。改善、换房才是刚需。所以这种新刚需的释放，是过去两年支撑整个房地产周期的最核心的动力。无论是新房，还是二手房，都在进行改善。改善需求的释放，无论是三四线还是一二线基本都这样。

泰禾集团副总裁   沈力男

范剑平：尊敬的各位来宾，大家下午好！

第二类，传统的开发商如果具有某种金融资源的整合能力，就会变成轻资产的投资管理企业。这是从地产商开始向金融企业迈进的一步，出现一些轻资产的投资管理企业。

其实对新时代和成熟，这两个词之间是有一些联系的，什么叫新，什么叫成熟，从另外一个角度来理解这个变化，我个人感觉所谓的成熟，有相当一个核心的逻辑，就是中国的房地产减少了一些中国国情，变得更加国际惯例了，像欧美这些发达国家，发达市场的房地产，我们很多的政策和制度他们几十年前都是这样的，全世界大的国家很少像中国这样的，以销售为主。期房制度这些在全世界发达国家已经实行了很久了，包括房产税也是一个世界性的惯例，中国这二十年是很特别的，是有中国国情的。

要分析未来的大势，关键分析探底的形状，第一种就是平缓的，但愿如此，第二种是勺底，先到勺底，再反弹到勺沿，还有一个说法是断崖式的下跌，一方面排除了探底的可能，一方面也排除了反弹的可能。大家注意这是，形状不是随便你说说，但是实际的情况应该是勺型的。

徐海伦：大家好，我是来自葛洲坝地产的徐海伦。我非常同意沈总刚才对市场的判断、对行业的判断。

我一直觉得中国优秀的人才几乎都在新房领域，我每次跟他们见面的时候，都不太好意思，他们不但非常聪明、敬业、知识渊博，而且长得又帅。我们看到了新房以及新房为中心的产业链，吸引了全中国最优秀的人才，比如碧桂园的博士实在太多了，我跟他们交流，我觉得做研究太不容易了，我们很幸运花了九牛二虎之力才招到一个博士。任泽平去了恒大，分分钟招聘的时候一天收到几千封简历。人才吸引的密度，我们这个行业是比较弱的。但是我们也看到这个趋势正在来临，以新房为主导的产业慢慢向二手为主的产业在发展。背后还是一样有几个核心趋势。

朱剑敏：我相信在座的做房地产开发，在座的从事相关行业的朋友也好，从房地产本身的发展来讲，大家对长效机制都有充分的准备，或者都是积极的适应这个变化。这是第一。

生物性污染包括四害、螨虫、墙壁发霉、空调污染等等。

第三个，现在的企业有这样一个现象，现在的融资非常难，拿地被限制死了，拿地之后的开发贷也没有了，融资杠杆也不让用了。非常难，2018年必然是一个收购年，肯定会有很多企业被收购。

最后总结一下。讲五个核心观点。

再回到葛洲坝，聚焦改善，首先聚焦在一二线城市，杭州、南京、苏州这些具有改善需求的城市。

第三个建议，迎接新挑战，挑战有很多，经济面临一定的探底压力带来的挑战，新旧动能转换带来的挑战，具体哪些行业会带来挑战，不符合政策方向的房地产行业会有挑战，第三个是三高行业，高排放高污染的行业会带来挑战，第三个是资源重的行业，钢铁等行业，第四个是受移动互联网冲击比较大的行业，第五个是受反腐败冲击比较大的行业，宾馆这些等。

第二个是消费者对品质的追求也不会改变，消费者喜欢的房子品质越来越高，服务越来越好，基本的趋势没有特别明显的改变。我觉得企业家，包括房地产开发企业和中介公司都是一样的，对的时代做对的事情，大家不要认为长效机制就是否定市场，一定是在更高的维度去市场化，包括做租赁，今天的租赁肯定是市场化，租赁的房源端可能是持有，但是管理、运营一定是市场化的，这里面会产生一批新时代的企业，新的时代还是几个比较明确的可见的趋势，就这几点。

我想为了让我们的发言能够更精彩，也能够让我们跟台下的嘉宾有更多的互动和了解，先请在座的嘉宾简单的介绍一下自己的从业背景，从业时间，还有你所在的企业的成长背景和规模和特点，谢谢大家！

另外，激励方式，比如我们看到碧桂园在人才激励方面，包括中粮阿米巴的组织方式，或者是管理的方式，都是使它的业绩能够翻番的基础。我们在技术创新或者业务创新或者跨度比较大的创新的基础上，还应该注意战略和基本的管理方式方面的创新。比如一个300亿的企业，如何能在一年内，通过拿地等组织的创新，能够快速实现区域的扩张，能够做很多的旧改或者城市定位的项目，或者特色小镇的项目，这些事情更值得我们在现在这个时间点上对大多数企业进行反思和学习。谢谢。

第一个结构变化是要素投入结构变化，原来我们主要依靠一般的要素，今后更多的依靠人才、知识、技术、信息，尤其是新技术，新人才，新信息的高级要素，房地产行业也是，信息化时代，人工智能时代，也要朝着这个方向走。

第三，很多人会问怎么去奥伦达部落？现在还好，以前确实很难，因为我们没有做过任何牌，但是竟然成为中国最大的别墅度假区。但是这些人是什么诉求呢？就是高品位、高收入、高学历的人一个一个扎堆，扎过去的。我们现在在做的事情是健康与养老系统，虽然我们自己觉得没什么，但是中国奥伦达部落在中国养老地产里面已经排了第一位了。我说你先别这么说，你告诉我有什么感受？他说人的需求并不是说你的马桶、你的适老设施怎么样，而是说他的心灵怎么样，他能不能愿意去你那里，意味着你塑造的氛围够不够。我说你要这么说，我们还要照着你期望的方向继续做深做透。给了我们一个方向，我们很坚定的要在新的定位上，就是养老、适老的定位上继续发挥我们的优势。